Ganho de capital: quando sua construtora pode pagar zero imposto
O imposto que pega muita gente de surpresa
Ganho de capital na venda? Que imposto é esse?
Essa surpresa é mais comum do que parece, e o pior é que muita gente paga mais do que deveria simplesmente por não conhecer as isenções previstas em lei.
Na nossa experiência atendendo construtoras e incorporadoras em São José do Rio Preto, o ganho de capital é um dos temas que mais gera dúvidas. E com razão: as regras mudam dependendo de quem está vendendo (pessoa física ou jurídica), do tipo de bem, do valor da operação e de quando foi adquirido. São muitas variáveis — e cada uma pode representar milhares de reais a mais ou a menos no bolso.
Vamos direto ao que interessa: quando dá para pagar menos (ou nada) de imposto sobre ganho de capital, especialmente nos cenários que envolvem o dia a dia da construção civil.
Primeiro, o básico: como funciona o ganho de capital
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição de um bem. Vendeu um terreno por R$ 800 mil que custou R$ 300 mil? O ganho de capital é R$ 500 mil, e sobre esse valor incide imposto.
Para pessoas físicas, as alíquotas são progressivas: começam em 15% para ganhos até R$ 5 milhões e podem chegar a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões — conforme a Lei 13.259/2016.
Para empresas, a tributação depende do regime. No Lucro Presumido, por exemplo, o ganho de capital é tributado separadamente, com IRPJ a 15% (mais adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20 mil mensais de lucro) e CSLL a 9%. No Lucro Real, entra na apuração geral do resultado. No Simples Nacional, há regras específicas — e é aí que muita gente se confunde.
O ponto é: sem planejamento, esse imposto morde.
As isenções que realmente importam para quem constrói
Venda de imóvel residencial até R$ 440 mil (pessoa física)
Essa é a isenção mais conhecida, mas ainda assim muita gente perde o prazo ou desconhece as condições. A Lei 9.250/1995 prevê que a pessoa física está isenta do ganho de capital na venda de imóvel residencial por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que:
- Seja o único imóvel do vendedor;
- Não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
Agora, se esse mesmo sócio tem dois apartamentos, mesmo que o valor de venda seja R$ 350 mil, a isenção não se aplica. Detalhe que faz toda a diferença.
Venda de imóvel residencial com reinvestimento em 180 dias
Essa é, na nossa opinião, a isenção mais poderosa para quem atua no mercado imobiliário como pessoa física. Está prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005.
A regra: se você vender um imóvel residencial e usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o ganho de capital fica isento — total ou proporcionalmente, dependendo do quanto você reinvestir.
Vendeu por R$ 1,2 milhão e comprou outro imóvel residencial por R$ 1,2 milhão ou mais dentro de 180 dias? Isenção total. Usou apenas R$ 900 mil (75% do valor da venda) na compra do novo imóvel? A isenção é proporcional — 75% do ganho fica isento, e você paga imposto sobre os 25% restantes.
Tem um porém que muita gente ignora: essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. Se você já utilizou o benefício em 2023, por exemplo, só poderá usá-lo novamente a partir de 2028.
Cenário prático: João, sócio de uma incorporadora, tem em nome pessoal um apartamento que comprou por R$ 400 mil em 2015. Ele vende por R$ 900 mil em 2025. O ganho de capital seria R$ 500 mil. Sem nenhuma isenção, o imposto ficaria em torno de R$ 75 mil (15% sobre R$ 500 mil — valor ilustrativo, pois há fatores de redução que podem alterar o cálculo). Se João comprar outro imóvel residencial de R$ 900 mil dentro de 180 dias e não tiver usado esse benefício nos últimos cinco anos, o imposto cai para zero. Estamos falando de R$ 75 mil de economia. Isso compra equipamento, paga folha, gera caixa.
Bens de pequeno valor (pessoa física)
A Instrução Normativa SRF 84/2001, que consolida as regras de ganho de capital para pessoas físicas, prevê isenção para alienação de bens de pequeno valor. O limite é R$ 20 mil para bens em geral e R$ 35 mil para ações negociadas em bolsa.
Na prática, isso aparece quando o sócio vende um veículo usado, um equipamento pessoal ou um bem móvel que não ultrapassa esses valores. Não é uma isenção que vai mudar a vida da empresa, mas deixar de aproveitar é jogar dinheiro fora.
Imóveis adquiridos até 1969
Parece distante, mas atendemos casos assim. A legislação do imposto de renda (Decreto-Lei 1.641/1978 e normas posteriores consolidadas) prevê uma redução de 5% no ganho de capital para cada ano de aquisição anterior a 1988, contado de 1969. Na prática, um imóvel adquirido até 1969 tem redução de 100% — isenção total.
Imóveis comprados entre 1970 e 1988 têm redução progressiva. Um terreno comprado em 1978, por exemplo, teria 50% de redução (10 anos × 5%).
Por que isso importa para construtoras? Porque muitos sócios herdaram terrenos antigos da família. Aquele terreno que o avô comprou nos anos 70, e que agora vale uma fortuna, pode ter uma redução significativa no ganho de capital na hora da venda. E muita gente vende sem sequer consultar a data de aquisição original.
E quando o bem é da empresa?
!Planejamento tributário para isenção de ganho de capital em empresa de construção civil
_Foto: Gustavo Fring / Pexels_
Aqui a conversa muda. As isenções que mencionamos acima são, em sua maioria, exclusivas para pessoas físicas. Quando a venda é feita pela pessoa jurídica — pela construtora, pela incorporadora — as regras são diferentes e, em geral, mais restritivas.
Construtora no Simples Nacional
Empresas no Simples Nacional pagam ganho de capital sobre a venda de bens do ativo (máquinas, veículos, imóveis que não são estoque). A alíquota segue as mesmas faixas progressivas das pessoas físicas — 15% a 22,5% — conforme o artigo 13, § 1º, VI da Lei Complementar 123/2006. Esse imposto é pago separadamente, fora do DAS.
Um erro comum que vemos: a empresa vende uma retroescavadeira ou um caminhão e o empresário acha que "já está tudo no Simples". Não está. O ganho de capital nesse caso é apurado e pago à parte, e o prazo é até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Construtora no Lucro Presumido
No Lucro Presumido, o ganho de capital é tributado pelo IRPJ (15% + adicional de 10% quando aplicável) e pela CSLL (9%). A base de cálculo é a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem (custo de aquisição menos depreciação acumulada).
E aqui mora um problema sério: a depreciação reduz o custo contábil do bem. Ou seja, um equipamento que custou R$ 500 mil e já está totalmente depreciado na contabilidade tem custo contábil zero. Se vendido por R$ 200 mil, o ganho de capital é... R$ 200 mil. A mordida do imposto é sobre o valor cheio da venda.
Cenário prático: A construtora Muro Forte Ltda., tributada pelo Lucro Presumido, decide vender um terreno que mantinha no ativo imobilizado (era a sede antiga). Comprou por R$ 600 mil, vende por R$ 1,5 milhão. Ganho de capital: R$ 900 mil. Imposto estimado: IRPJ de 15% sobre R$ 900 mil = R$ 135 mil, mais CSLL de 9% = R$ 81 mil. Adicional de IRPJ de 10% sobre o que exceder R$ 60 mil no trimestre = mais R$ 84 mil (10% sobre R$ 840 mil). Total aproximado: R$ 300 mil em impostos. Esse é um cálculo ilustrativo para dar dimensão — o valor exato depende do enquadramento trimestral e de outros fatores. Mas perceba o impacto: 33% do ganho foi embora em tributos.
Se esse mesmo terreno estivesse em nome do sócio pessoa física, e ele usasse o valor para comprar outro imóvel residencial em 180 dias... poderia ser zero. Percebe por que o planejamento antecipado é tão crítico?
Estratégias legais que fazem diferença na prática
Separar patrimônio pessoal e empresarial com inteligência
Nem todo imóvel precisa estar no CNPJ. Na verdade, para bens que não são estoque da atividade (a sede, um galpão de apoio, terrenos para uso futuro), manter em nome da pessoa física pode abrir portas para isenções que a empresa não teria.
Isso não é evasão — é planejamento patrimonial. Mas precisa ser feito com antecedência. Transferir o bem para pessoa física na véspera da venda gera outro fato gerador e pode chamar a atenção da Receita Federal.
Atualizar o custo de aquisição corretamente
Muita gente esquece que benfeitorias, reformas e custos de construção podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, desde que comprovados com notas fiscais. Aquela reforma de R$ 150 mil que você fez no galpão? Ela aumenta o custo de aquisição e reduz o ganho de capital.
Na construção civil, isso é especialmente relevante. Se o sócio comprou um terreno e construiu nele — com notas de material, mão de obra, projetos — tudo isso compõe o custo do imóvel para fins de ganho de capital. É dinheiro que você já gastou e que reduz o imposto futuro, desde que esteja documentado.
Avaliar a venda parcelada
Quando a venda é feita a prazo, o ganho de capital pode ser recolhido proporcionalmente às parcelas recebidas. Isso não reduz o imposto total, mas melhora o fluxo de caixa — você não precisa desembolsar tudo de uma vez.
Para construtoras que vendem terrenos ou imóveis com pagamento em parcelas, essa é uma forma de alinhar o imposto ao recebimento efetivo do dinheiro.
O que vemos na prática: erros que custam caro
O primeiro erro é a falta de documentação. O empresário comprou o terreno há 15 anos, pagou parte em dinheiro, não guardou recibo, não declarou corretamente o custo de aquisição. Na hora de vender, o custo na declaração é zero ou irrisório, e o ganho de capital explode.
O segundo erro é a pressa. O sócio vende o imóvel e só depois pergunta ao contador: "tem imposto nisso?". A essa altura, já passou o prazo para reinvestir, não tem como reorganizar a estrutura, e a única opção é pagar.
O terceiro — e talvez o mais custoso — é tratar ganho de capital como um evento isolado. Não é. A venda de um bem impacta o Imposto de Renda, pode impactar o ITBI se houver transferência anterior, afeta o balanço da empresa, altera a declaração de bens. Precisa ser planejado como parte da estratégia da empresa, não resolvido no balcão.
Uma reflexão que poucos fazem
Quanto patrimônio a sua construtora acumulou nos últimos anos em bens que não são estoque? Terrenos que ficaram parados, máquinas que já depreciaram, veículos que já rodaram o que tinham que rodar. Esses bens carregam ganho de capital potencial — e quando a venda acontece sem planejamento, o imposto vira um susto.
A pergunta certa não é "quanto vou pagar de imposto quando vender?". A pergunta certa é "como organizo meu patrimônio hoje para pagar o mínimo legalmente possível amanhã?".
Em resumo
- Pessoa física tem isenções valiosas: imóvel único até R$ 440 mil, reinvestimento em 180 dias (Lei 11.196/2005), bens de pequeno valor e reduções para imóveis adquiridos antes de 1988
- Empresa não tem essas isenções: o ganho de capital na pessoa jurídica é tributado conforme o regime (Simples, Presumido ou Real), sem as mesmas proteções da pessoa física
- A estrutura patrimonial importa: decidir se o bem fica na PF ou na PJ antes da compra pode representar economia de centenas de milhares de reais na venda futura
- Documentação é dinheiro: benfeitorias, reformas e custos de construção comprovados reduzem o ganho de capital — guarde cada nota fiscal
- Planejar antes, não depois: as melhores isenções exigem condições que precisam ser organizadas com antecedência (prazo de 180 dias, unicidade do imóvel, período de cinco anos entre utilizações)
Quer entender como isso se aplica ao seu caso? Fale com a nossa equipe: (17) 3203-2536 ou WhatsApp https://wa.me/5517981638967