Ganho de capital na venda de imóvel: por que a construtora não usa as mesmas isenções da pessoa física

Tem uma con­fu­são que cus­ta caro. A pes­soa fí­si­ca co­nhe­ce aque­las isen­ções fa­mo­sas na ven­da de imó­vel: a do imó­vel úni­co de me­nor va­lor, a de quem ven­de e com­pra ou­tro re­si­den­ci­al num cer­to pra­zo, a re­du­ção pelo tem­po de pos­se. Aí a pes­soa mon­ta uma cons­tru­to­ra, vai ven­der um imó­vel e acha que pode usar as mes­mas re­gras. Não pode. E des­co­brir isso de­pois da ven­da dói.

Ga­nho de ca­pi­tal é coi­sa de quem não vive dis­so

As isen­ções de ga­nho de ca­pi­tal fo­ram pen­sa­das para a pes­soa fí­si­ca que ven­de um bem do seu pa­tri­mô­nio. Você ti­nha um imó­vel, ven­deu, apu­rou o ga­nho. Para esse ce­ná­rio exis­tem re­du­ções e isen­ções, sem­pre de­pen­den­do do caso e das con­di­ções da ope­ra­ção.

A ló­gi­ca por trás é: aque­le imó­vel era seu pa­tri­mô­nio pes­so­al, não o seu ne­gó­cio. Você não vive de com­prar e ven­der imó­vel.

A cons­tru­to­ra vive dis­so, e isso muda tudo

Para uma em­pre­sa que cons­trói para ven­der, o imó­vel não é pa­tri­mô­nio guar­da­do. É es­to­que. É a mer­ca­do­ria do ne­gó­cio. Ven­der aque­le imó­vel não é "ali­e­nar um bem pes­so­al", é fa­tu­rar, é re­cei­ta da ati­vi­da­de.

Por isso a ven­da do imó­vel pela cons­tru­to­ra não cai na ló­gi­ca de ga­nho de ca­pi­tal com aque­las isen­ções da pes­soa fí­si­ca. Cai na tri­bu­ta­ção da ati­vi­da­de da em­pre­sa, den­tro do re­gi­me que ela es­co­lheu. É ou­tra con­ta, com ou­tra ló­gi­ca e ou­tras re­gras.

Quem mis­tu­ra os dois mun­dos acha que vai pa­gar pou­co ou nada e leva um sus­to.

A in­ten­ção pesa no en­qua­dra­men­to

O pon­to de­li­ca­do é a fron­tei­ra. Uma pes­soa fí­si­ca que ven­de um imó­vel oca­si­o­nal­men­te é uma coi­sa. A mes­ma pes­soa que com­pra ter­re­no, cons­trói e ven­de re­pe­ti­da­men­te está, na prá­ti­ca, exer­cen­do ati­vi­da­de imo­bi­li­á­ria, mes­mo sem em­pre­sa for­mal. O fis­co olha a ha­bi­tu­a­li­da­de e a in­ten­ção, não só o nome no do­cu­men­to.

Por isso, quem cons­trói para ven­der de for­ma fre­quen­te pre­ci­sa pen­sar no en­qua­dra­men­to cer­to des­de o co­me­ço, e não ten­tar en­cai­xar a ope­ra­ção numa isen­ção que não foi fei­ta para ela.

O que isso sig­ni­fi­ca na prá­ti­ca

A pes­soa fí­si­ca tem ca­mi­nhos de isen­ção em ven­da de imó­vel, sem­pre con­for­me o caso. A cons­tru­to­ra tra­ba­lha den­tro da tri­bu­ta­ção da sua ati­vi­da­de, e o re­sul­ta­do de­pen­de do re­gi­me e da es­tru­tu­ra da em­pre­sa. São mun­dos di­fe­ren­tes, e tra­tar um como o ou­tro é re­cei­ta de pro­ble­ma.

A es­co­lha do re­gi­me e o de­se­nho da ope­ra­ção fa­zem mui­ta di­fe­ren­ça no re­sul­ta­do, e isso é coi­sa de ana­li­sar com nú­me­ros na mão, caso a caso. A equi­pe da For­tes Con­tro­la­do­ria, em São José do Rio Pre­to, pode es­tu­dar a sua si­tu­a­ção e ori­en­tar o ca­mi­nho. O que vale para uma em­pre­sa não vale para a vi­zi­nha, e o de­ta­lhe que de­ci­de cos­tu­ma es­tar no con­tra­to, na ati­vi­da­de ou no en­qua­dra­men­to. An­tes de se­guir, pro­cu­re um pro­fis­si­o­nal que pos­sa olhar isso com os seus nú­me­ros na mão. Liga no (17) 3203-2536 ou cha­ma no What­sApp.