Compra e venda de imóvel: quem paga qual imposto
Numa negociação de imóvel, a parte do preço todo mundo discute. A parte dos impostos quase ninguém olha até a hora de assinar, e aí aparece um valor que ninguém tinha colocado na conta. Saber, antes, quem paga o quê evita briga na mesa do cartório e susto no orçamento.
Vamos separar as pontas.
Na hora de comprar: o ITBI
O imposto que pega o comprador é o ITBI, o imposto de transmissão de bens imóveis. É municipal, cobrado pela prefeitura onde o imóvel está, e incide sobre a transferência da propriedade. Sem recolher o ITBI, o cartório não registra a transferência. Ou seja, é condição para o imóvel passar de fato para o nome do comprador.
Costume de mercado costuma colocar esse imposto no comprador, mas o que vale mesmo é o que está combinado e o que a lei municipal define. Por isso vale alinhar isso por escrito antes de fechar.
Na hora de vender: o ganho de capital
Do lado de quem vende, a história é outra. Se a venda gerou lucro, ou seja, vendeu por mais do que custou, pode haver imposto sobre esse ganho de capital. Esse é federal, ligado ao imposto de renda.
Aqui entram as isenções que valem para a pessoa física dependendo do caso: imóvel de menor valor, reinvestimento em outro residencial dentro de um prazo, redução pelo tempo de posse. São regras com condições próprias, e nem toda venda se encaixa. Quem vende imóvel achando que nunca paga nada às vezes se engana.
Quando quem vende é empresa, muda o jogo
Se quem está vendendo é uma construtora ou alguém que faz disso atividade, esquece as isenções de ganho de capital da pessoa física. Para a empresa, vender imóvel é faturar, é receita da atividade, e a tributação segue o regime do negócio. É outra conta inteira.
Por isso a mesma operação, "vender um imóvel", tem desfechos tributários bem diferentes dependendo de quem é o vendedor.
O detalhe que muita gente esquece
Tem custos que não são imposto mas entram na conta: registro, escritura, certidões. Eles não são tributo, mas saem do bolso de alguém e precisam estar combinados. Negociação de imóvel que não fecha esses pontos antes vira discussão na reta final.
E vale guardar os documentos da compra, porque é com eles que você comprova o custo lá na frente, quando for vender e precisar apurar o ganho. Sem comprovar o que pagou, o ganho calculado fica maior e o imposto também.
Como cada negociação tem seu desenho e cada vendedor tem sua situação, o que se aplica ao seu caso depende dos detalhes. A equipe da Fortes Controladoria, em São José do Rio Preto, pode analisar a operação e dizer o que esperar de cada lado. Fala com a gente no (17) 3203-2536 ou no WhatsApp.