Compra e venda de imóvel: quem paga qual imposto

Numa ne­go­ci­a­ção de imó­vel, a par­te do pre­ço todo mun­do dis­cu­te. A par­te dos im­pos­tos qua­se nin­guém olha até a hora de as­si­nar, e aí apa­re­ce um va­lor que nin­guém ti­nha co­lo­ca­do na con­ta. Sa­ber, an­tes, quem paga o quê evi­ta bri­ga na mesa do car­tó­rio e sus­to no or­ça­men­to.

Va­mos se­pa­rar as pon­tas.

Na hora de comprar: o ITBI

O im­pos­to que pega o com­pra­dor é o ITBI, o im­pos­to de trans­mis­são de bens imó­veis. É mu­ni­ci­pal, co­bra­do pela pre­fei­tu­ra onde o imó­vel está, e in­ci­de so­bre a trans­fe­rên­cia da pro­pri­e­da­de. Sem re­co­lher o ITBI, o car­tó­rio não re­gis­tra a trans­fe­rên­cia. Ou seja, é con­di­ção para o imó­vel pas­sar de fato para o nome do com­pra­dor.

Pelo cos­tu­me do mer­ca­do, esse im­pos­to fica com o com­pra­dor, mas o que vale mes­mo é o que está com­bi­na­do e o que a lei mu­ni­ci­pal de­fi­ne. Por isso vale ali­nhar isso por es­cri­to an­tes de fe­char.

Na hora de vender: o ganho de capital

Do lado de quem ven­de, a his­tó­ria é ou­tra. Se a ven­da ge­rou lu­cro, ou seja, ven­deu por mais do que cus­tou, pode ha­ver im­pos­to so­bre esse ga­nho de ca­pi­tal. Esse é fe­de­ral, li­ga­do ao im­pos­to de ren­da.

Aqui en­tram as isen­ções que va­lem para a pes­soa fí­si­ca de­pen­den­do do caso: imó­vel de me­nor va­lor, re­in­ves­ti­men­to em ou­tro re­si­den­ci­al den­tro de um pra­zo, re­du­ção pelo tem­po de pos­se. São re­gras com con­di­ções pró­pri­as, e nem toda ven­da se en­cai­xa. Quem ven­de imó­vel achan­do que nun­ca paga nada às ve­zes se en­ga­na.

Quando quem vende é empresa, muda o jogo

Se quem está ven­den­do é uma cons­tru­to­ra ou al­guém que faz dis­so ati­vi­da­de, es­que­ce as isen­ções de ga­nho de ca­pi­tal da pes­soa fí­si­ca. Para a em­pre­sa, ven­der imó­vel é fa­tu­rar, é re­cei­ta da ati­vi­da­de, e a tri­bu­ta­ção se­gue o re­gi­me do ne­gó­cio. É ou­tra con­ta in­tei­ra.

Por isso a mes­ma ope­ra­ção, "ven­der um imó­vel", tem des­fe­chos tri­bu­tá­ri­os bem di­fe­ren­tes de­pen­den­do de quem é o ven­de­dor.

O que muda com a reforma tributária

A par­tir de 2027, a ven­da de imó­vel por em­pre­sa do re­gi­me re­gu­lar pas­sa a ter IBS e CBS. A pes­soa fí­si­ca tam­bém en­tra nes­sa con­ta em al­guns ca­sos: quan­do ven­deu, no ano an­te­ri­or, mais de 3 imó­veis que ti­nha há me­nos de 5 anos, ou mais de 1 imó­vel cons­tru­í­do por ela nos 5 anos an­te­ri­o­res. Nes­sas ven­das, a alí­quo­ta tem re­du­ção de 50% e a base pode ser di­mi­nu­í­da por re­du­to­res pre­vis­tos na Lei Com­ple­men­tar 214/2025.

O detalhe que muita gente esquece

Tem cus­tos que não são im­pos­to mas en­tram na con­ta: re­gis­tro, es­cri­tu­ra, cer­ti­dões. Eles não são tri­bu­to, mas saem do bol­so de al­guém e pre­ci­sam es­tar com­bi­na­dos. Ne­go­ci­a­ção de imó­vel que não fe­cha es­ses pon­tos an­tes vira dis­cus­são na reta fi­nal.

E vale guar­dar os do­cu­men­tos da com­pra, por­que é com eles que você com­pro­va o cus­to lá na fren­te, quan­do for ven­der e pre­ci­sar apu­rar o ga­nho. Sem com­pro­var o que pa­gou, o ga­nho cal­cu­la­do fica mai­or e o im­pos­to tam­bém.

Como cada ne­go­ci­a­ção tem seu de­se­nho e cada ven­de­dor tem sua si­tu­a­ção, o que se apli­ca ao seu caso de­pen­de dos de­ta­lhes. A equi­pe da For­tes Con­tro­la­do­ria, em São José do Rio Pre­to, pode ana­li­sar a ope­ra­ção e di­zer o que es­pe­rar de cada lado. Esse tipo de de­ci­são não se toma por com­pa­ra­ção com o caso do co­nhe­ci­do. Pro­cu­re um pro­fis­si­o­nal que ana­li­se a sua si­tu­a­ção an­tes de fe­char o ne­gó­cio. Fala com a gen­te no (17) 3203-2536 ou no What­sApp.