ISS reduzido e incentivos fiscais impulsionam alto volume de obras

O ISS é im­pos­to mu­ni­ci­pal e a alí­quo­ta va­ria de 2% a 5% con­for­me a ci­da­de. Na cons­tru­ção, o mu­ni­cí­pio que co­bra cos­tu­ma ser o do lo­cal da obra, e não o da sede da em­pre­sa — mas o que de­ci­de isso é como o ser­vi­ço está des­cri­to no con­tra­to e na nota, por­que nem tudo o que uma cons­tru­to­ra ven­de é ser­vi­ço de obra: pro­je­to, ges­tão e as­ses­so­ria po­dem se­guir re­gra di­fe­ren­te. Mu­ni­cí­pi­os que fi­cam na fai­xa de bai­xo da alí­quo­ta e cri­am in­cen­ti­vos para em­pre­en­di­men­tos aca­bam atra­in­do obra. Para a cons­tru­to­ra, essa di­fe­ren­ça muda a mar­gem do con­tra­to, e é uma con­ta que pre­ci­sa en­trar no or­ça­men­to an­tes de a pro­pos­ta sair — de­pois de as­si­na­do, o cus­to já é dela.

A cons­tru­ção ci­vil tem re­gras pró­pri­as

O se­tor de cons­tru­ção ci­vil é um dos mais re­gu­la­men­ta­dos do Bra­sil, com par­ti­cu­la­ri­da­des tri­bu­tá­ri­as, tra­ba­lhis­tas e fis­cais que exi­gem co­nhe­ci­men­to es­pe­ci­a­li­za­do. Em São José do Rio Pre­to, onde o mer­ca­do imo­bi­li­á­rio é um dos mais di­nâ­mi­cos do in­te­ri­or pau­lis­ta, es­sas par­ti­cu­la­ri­da­des ga­nham ain­da mais re­le­vân­cia.

Tri­bu­ta­ção es­pe­cí­fi­ca do se­tor

Além do ISS mu­ni­ci­pal, cons­tru­to­ras e in­cor­po­ra­do­ras con­vi­vem com re­gi­mes que não exis­tem em ou­tros se­to­res. O RET (Re­gi­me Es­pe­ci­al de Tri­bu­ta­ção) co­bra 4% so­bre a re­cei­ta das in­cor­po­ra­ções sub­me­ti­das ao pa­tri­mô­nio de afe­ta­ção, e a Lei Com­ple­men­tar 227/2026 pre­ser­vou esse pa­ta­mar den­tro do de­se­nho da re­for­ma — o que dá al­gu­ma pre­vi­si­bi­li­da­de a quem vai lan­çar em­pre­en­di­men­to nos pró­xi­mos anos. A SCP (So­ci­e­da­de em Con­ta de Par­ti­ci­pa­ção) é ou­tro ins­tru­men­to usa­do para es­tru­tu­rar em­pre­en­di­men­tos, e o efei­to tri­bu­tá­rio dela de­pen­de do re­gi­me ado­ta­do e dos nú­me­ros de cada ope­ra­ção. Nos dois ca­sos a de­ci­são vem an­tes da obra: mu­dar de es­tru­tu­ra com as uni­da­des já ven­di­das cus­ta caro, e às ve­zes já não dá para des­fa­zer.

RET: 4% so­bre a re­cei­ta das in­cor­po­ra­ções sub­me­ti­das ao pa­tri­mô­nio de afe­ta­ção. A re­for­ma amar­rou esse tra­ta­men­to a uma ja­ne­la de tem­po: pela Lei Com­ple­men­tar 214/2025, ele al­can­ça os em­pre­en­di­men­tos cuja op­ção es­te­ja for­ma­li­za­da até o fim de 2028 — e a op­ção é fei­ta em­pre­en­di­men­to a em­pre­en­di­men­to, não pela em­pre­sa in­tei­ra. Quem fica fora da ja­ne­la não fica sem re­gra: aque­la in­cor­po­ra­ção pas­sa a se­guir o tra­ta­men­to ge­ral pre­vis­to para o se­tor imo­bi­li­á­rio na re­for­ma, e a di­fe­ren­ça re­a­pa­re­ce no pre­ço de cada uni­da­de ven­di­da. Vale con­fe­rir a data vi­gen­te e o en­qua­dra­men­to do em­pre­en­di­men­to an­tes de con­tar com o re­gi­me no es­tu­do de vi­a­bi­li­da­de

SCP (So­ci­e­da­de em Con­ta de Par­ti­ci­pa­ção): es­tru­tu­ra usa­da em em­pre­en­di­men­tos imo­bi­li­á­ri­os, em que o só­cio os­ten­si­vo apa­re­ce pe­ran­te ter­cei­ros e os só­ci­os par­ti­ci­pan­tes en­tram com ca­pi­tal. A SCP não apa­re­ce para o mer­ca­do, mas é obri­ga­da a se ins­cre­ver no CNPJ, man­tém es­cri­tu­ra­ção pró­pria e é equi­pa­ra­da a pes­soa ju­rí­di­ca para fins de im­pos­to de ren­da; os par­ti­ci­pan­tes são in­for­ma­dos à Re­cei­ta Fe­de­ral. O tra­ta­men­to tri­bu­tá­rio de­pen­de do re­gi­me ado­ta­do e exi­ge aná­li­se do caso con­cre­to.

Con­tri­bu­i­ção so­bre a re­cei­ta (CPRB): a tro­ca da con­tri­bu­i­ção so­bre a fo­lha pela con­tri­bu­i­ção so­bre a re­cei­ta dei­xou de ser in­te­gral. A Lei 14.973/2024 abriu um pe­rí­o­do de re­tor­no gra­du­al à fo­lha, em que a em­pre­sa que opta paga uma par­te so­bre a re­cei­ta e ou­tra par­te so­bre a fo­lha, e essa pro­por­ção se des­lo­ca a cada ano até a fo­lha vol­tar a ser in­te­gral. Para a cons­tru­to­ra isso tem efei­to di­re­to no or­ça­men­to: obra que atra­ves­sa a vi­ra­da do ano car­re­ga um cus­to de mão de obra que muda no meio do con­tra­to. E a es­co­lha en­tre fo­lha e re­cei­ta não é de­ta­lhe de fe­cha­men­to men­sal — de­pen­den­do de quan­do a obra en­tra no ca­das­tro, a for­ma ado­ta­da acom­pa­nha aque­la obra até o tér­mi­no, en­tão ela pre­ci­sa ser de­ci­di­da com o nú­me­ro real de fo­lha e de re­cei­ta, não re­pe­ti­da por há­bi­to

CNO (Ca­das­tro Na­ci­o­nal de Obras): é por esse ca­das­tro que a Re­cei­ta Fe­de­ral en­xer­ga a obra, re­ce­be o que foi re­ti­do e fe­cha a con­ta pre­vi­den­ci­á­ria dela no fi­nal. Obra com ca­das­tro fora de or­dem tra­va o que vem de­pois — a cer­ti­dão exi­gi­da para aver­bar a cons­tru­ção e, com ela, o re­gis­tro das uni­da­des. É um pro­ble­ma que só apa­re­ce no fim do em­pre­en­di­men­to, quan­do já não há tem­po de re­sol­ver sem cus­to

O que a cons­tru­ção ci­vil exi­ge da con­ta­bi­li­da­de

A cons­tru­ção ci­vil tem re­gras pró­pri­as — ISS com base e lo­cal de re­co­lhi­men­to es­pe­cí­fi­cos, RET, pa­tri­mô­nio de afe­ta­ção, re­ten­ção de INSS na nota, CNO e afe­ri­ção de obra — e cada uma de­las muda a for­ma de apu­rar e de do­cu­men­tar a ope­ra­ção. O quan­to isso pesa em cada em­pre­en­di­men­to de­pen­de do en­qua­dra­men­to, da ati­vi­da­de, do por­te e dos nú­me­ros da em­pre­sa, e só apa­re­ce na aná­li­se do caso con­cre­to.

Em São José do Rio Pre­to, a For­tes Con­tro­la­do­ria aten­de em­pre­sas de cons­tru­ção ci­vil e acom­pa­nha de per­to as re­gras pró­pri­as do se­tor.

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A For­tes Con­tro­la­do­ria é es­pe­ci­a­li­za­da em con­ta­bi­li­da­de para cons­tru­ção ci­vil em São José do Rio Pre­to. Acom­pa­nha cons­tru­to­ras, in­cor­po­ra­do­ras e em­prei­tei­ras nas re­gras pró­pri­as do se­tor. O que se apli­ca a cada em­pre­sa de­pen­de do en­qua­dra­men­to, da ati­vi­da­de e dos nú­me­ros dela.

O que vale para uma em­pre­sa não vale para a vi­zi­nha, e o de­ta­lhe que de­ci­de cos­tu­ma es­tar no con­tra­to, na ati­vi­da­de ou no en­qua­dra­men­to. An­tes de se­guir, pro­cu­re um pro­fis­si­o­nal que pos­sa olhar isso com os seus nú­me­ros na mão. Se você quer en­ten­der como isso se apli­ca ao seu caso es­pe­cí­fi­co, en­tre em con­ta­to pelo (17) 3203-2536 ou pelo nos­so What­sApp. A pri­mei­ra con­ver­sa é sem com­pro­mis­so.