Reforma tributária na construção civil: ficou melhor ou pior?
A resposta curta: depende do tipo de operação que a sua construtora faz
Se você é dono de construtora ou incorporadora, provavelmente já ouviu de tudo: que a reforma tributária vai destruir o setor, que vai ser ótima, que não muda nada. A verdade, como quase tudo em tributação, está no meio — e varia conforme o perfil da sua empresa.
Atendemos construtoras de diferentes portes aqui no escritório, e o que vemos na prática é muita confusão. Então vamos direto ao ponto: o que realmente muda, o que fica melhor, o que fica pior e, principalmente, o que você precisa fazer agora.
O que está acontecendo, sem juridiquês
A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 substitui cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois novos: a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal). Juntos, formam o chamado IVA dual.
Para a construção civil, a mudança é estrutural. Hoje, dependendo do regime tributário, uma construtora convive com uma colcha de retalhos: ISS sobre serviço, ICMS sobre material quando compra, PIS e COFINS cumulativos ou não cumulativos, e por aí vai. A promessa do novo sistema é simplificar isso.
Mas simplificar não significa necessariamente pagar menos. E é aí que mora o problema — ou a oportunidade.
A alíquota assusta. Mas ela conta só metade da história.
A alíquota de referência do IVA dual (CBS + IBS) está estimada em torno de 28%, e muita gente parou de ler nesse ponto. "Vou pagar 28% de imposto?" — ouvimos essa pergunta toda semana.
Não é bem assim. O IVA é não cumulativo pleno. Isso significa que cada etapa da cadeia gera crédito para a etapa seguinte. Quando sua construtora compra cimento, aço, tijolos, contrata frete, aluga equipamento — tudo isso gera crédito tributário que abate o imposto que você deve no final.
Pense assim: se no regime atual sua construtora paga ISS sobre o serviço e não consegue descontar o ICMS que já veio embutido no material, existe um custo oculto. É o tal do "imposto sobre imposto" que corrói sua margem sem você perceber. O novo sistema, em tese, elimina essa sobreposição.
O ponto é: quanto mais insumos tributados sua construtora compra, mais créditos acumula, e menor tende a ser a carga efetiva. Para quem trabalha com obras pesadas em material (edificações residenciais e comerciais de grande porte, por exemplo), isso pode ser vantajoso.
Onde a construção civil recebeu tratamento especial
A LC 214/2025 reconheceu que alguns setores precisavam de regras diferenciadas. A construção civil entrou nesse pacote em dois pontos relevantes:
Redução de 40% na alíquota para operações imobiliárias
Operações com bens imóveis — o que inclui incorporação, alienação e locação — contam com um redutor de 40% sobre a alíquota padrão. Na prática, se a alíquota cheia ficar em 28%, essas operações pagariam algo próximo de 16,8%. Parece bom? Parece. Mas tem uma contrapartida que muda o jogo.
Esse redutor de alíquota vem acompanhado de restrição nos créditos de insumos. Ou seja, você paga uma alíquota menor, mas também aproveita menos créditos. É uma troca, não um presente. Para saber se o saldo é positivo para a sua empresa, é preciso simular com os números reais da sua operação — não dá para generalizar.
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Redutor social no valor da base de cálculo
Para venda de imóveis residenciais novos, existe um redutor social aplicável sobre a base de cálculo. Ele funciona como um "desconto" fixo por unidade vendida, favorecendo especialmente quem trabalha com habitação popular. Quanto menor o valor do imóvel em relação ao redutor, maior o impacto proporcional no imposto.
Para incorporadoras que atuam no segmento econômico (Minha Casa Minha Vida, por exemplo), esse mecanismo pode ser bastante relevante.
Quem tende a ganhar com a mudança
Na nossa experiência, o perfil de construtora que tende a se beneficiar reúne algumas características:
Empresas no Lucro Presumido que compram muito material. Hoje, quem está no Presumido paga PIS e COFINS cumulativos — ou seja, não desconta nada dos insumos. Com o IVA não cumulativo, esses créditos passam a existir. Se a sua obra tem participação alta de materiais (estrutura, acabamento, instalações), o saldo pode melhorar.
Incorporadoras de médio e grande porte que já têm operações complexas e hoje sofrem com a incidência simultânea de vários tributos sem possibilidade de compensação cruzada.
Vamos a um exemplo ilustrativo.
Exemplo 1 — Incorporadora no Lucro Presumido
Imagine uma incorporadora com faturamento anual de R$ 10 milhões em venda de unidades residenciais, operando hoje no Lucro Presumido. Os custos com materiais e serviços tributados somam R$ 6 milhões.
Cenário atual (simplificado e ilustrativo):
- ISS sobre receita de serviços: varia de 2% a 5%, conforme o município
- PIS e COFINS cumulativos: 3,65% sobre a receita
- IRPJ e CSLL sobre base presumida (8% para IRPJ e 12% para CSLL na atividade imobiliária)
- Nenhum crédito tributário aproveitado sobre os R$ 6 milhões de insumos
Cenário novo (ilustrativo, com alíquota reduzida de ~16,8% sobre a operação imobiliária):
- IBS + CBS incidindo sobre a venda do imóvel, com redutor de 40%
- Créditos sobre os R$ 6 milhões de insumos (proporcionais às restrições do regime)
- Redutor social aplicável, se os imóveis se enquadrarem nos limites da lei
!Gestor de construtora analisando planejamento financeiro após reforma tributária
_Foto: Paweł L. / Pexels_
Atenção: esse é um cenário ilustrativo. O cálculo real depende do enquadramento da empresa, do mix de receitas, da localização da obra e da regulamentação final das regras de crédito. Não tome decisão com base em simulação genérica.
Quem tende a perder — ou pelo menos sentir mais
Nem todo mundo sai ganhando. Alguns perfis ligam o sinal de alerta:
Empresas pequenas no Simples Nacional. Quem está no Simples continua podendo optar por esse regime, mas o problema é outro: a empresa no Simples não gera créditos de IBS/CBS para quem compra dela. Isso pode fazer construtoras e incorporadoras maiores preferirem fornecedores fora do Simples, criando uma pressão competitiva sobre os menores. É o efeito colateral mais preocupante para a cadeia da construção.
Prestadores de serviço puro com poucos insumos tributados. Se a sua empresa basicamente vende mão de obra — empreiteiras de mão de obra, por exemplo — os créditos de insumos são baixos (salários não geram crédito de IVA). A alíquota incide pesado sobre o faturamento e não tem muito o que abater.
Exemplo 2 — Empreiteira de mão de obra
Uma empreiteira que fatura R$ 3 milhões por ano, atuando no Lucro Presumido, com custos predominantemente compostos por folha de pagamento (R$ 2 milhões) e poucos insumos tributados (R$ 300 mil em ferramentas, EPI, transporte).
Cenário atual (ilustrativo):
- ISS de 2% a 5%: entre R$ 60 mil e R$ 150 mil
- PIS/COFINS cumulativo (3,65%): ~R$ 109 mil
- IRPJ e CSLL sobre base presumida (32% para serviços)
- Carga total estimada: algo entre 11% e 14% sobre a receita
- IBS + CBS sobre o faturamento (mesmo com possível enquadramento em alíquota diferenciada, a carga nominal é elevada)
- Créditos limitados: só os R$ 300 mil de insumos tributados gerariam crédito
- Folha de pagamento não gera crédito no IVA
O período de transição: não espere 2027 para agir
A transição começa em 2026 com uma alíquota-teste da CBS (0,9%) e do IBS (0,1%), apenas para calibrar o sistema. A substituição efetiva dos tributos antigos será gradual até 2033.
Isso parece distante? Não é. Os contratos de construção que você assina hoje frequentemente duram 3, 4, 5 anos. Um contrato de empreitada fechado em 2025 vai atravessar o período de transição. A pergunta que você precisa se fazer: quem absorve o impacto tributário se a carga mudar no meio da obra?
Um erro comum que vemos é ignorar cláusulas de reequilíbrio tributário nos contratos. Se o seu contrato não prevê repasse de eventual aumento de tributos, o prejuízo é seu. Na nossa recomendação, todo contrato firmado a partir de agora deveria conter cláusula específica sobre alterações tributárias decorrentes da reforma.
O RET sobrevive — e isso é uma boa notícia para incorporadores
O Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária (RET), instituído pela Lei 10.931/2004, continuará existindo como alternativa. Incorporações inscritas no patrimônio de afetação podem continuar optando pelo RET, que tributa a receita com alíquota unificada.
Para projetos do Minha Casa Minha Vida, as condições especiais também são mantidas. Se a sua incorporadora atua nesse segmento, o RET segue sendo uma ferramenta relevante de planejamento.
A questão passa a ser: vale mais a pena ficar no RET ou migrar para o regime geral do IVA com os créditos? Essa conta é individual — depende da margem da obra, do custo de construção e do preço de venda.
O que fazer agora — três movimentos práticos
Em vez de esperar a poeira baixar, recomendamos três ações concretas:
Primeiro, raio-x dos contratos vigentes e futuros. Revise todos os contratos de empreitada, incorporação e prestação de serviço que ultrapassem 2026. Inclua ou renegocie cláusulas de ajuste tributário.
Segundo, simulação tributária comparativa. Com os dados reais da sua empresa — faturamento, custos, composição de insumos, regime atual — é possível projetar cenários no IVA e compará-los com a carga de hoje. Não é um exercício acadêmico: é o que vai embasar a decisão de regime tributário nos próximos anos.
Terceiro, organização fiscal dos insumos. No IVA, crédito só existe com documento fiscal idôneo. Se a sua cadeia de suprimentos tem informalidade — nota por fora, fornecedor sem CNPJ, compra sem documento — isso vai custar caro. Cada real de insumo sem nota é crédito perdido.
A reforma é boa ou ruim para a construção civil?
Depende de para quem você pergunta. Para incorporadoras com operação formalizada e alto volume de compras tributadas, tende a ser neutra ou positiva. Para empreiteiras de mão de obra e empresas pequenas com pouco insumo tributado, o risco de aumento de carga é real.
O que não dá é para tratar o setor inteiro como um bloco único. Construtora que faz prédio de 20 andares em São Paulo tem realidade completamente diferente de empreiteiro que toca obra residencial no interior com cinco funcionários. A reforma atinge cada um de um jeito.
O mais honesto que podemos dizer é: não existe resposta genérica. Existe análise caso a caso. E quem fizer essa análise agora vai ter anos de vantagem sobre quem deixar para depois.
Em resumo
- A reforma tributária substitui PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS pelo IVA dual (CBS + IBS), com transição gradual até 2033
- Operações imobiliárias têm redutor de 40% na alíquota e redutor social na base de cálculo — mas com restrições nos créditos
- Construtoras com alto custo de materiais tendem a se beneficiar do sistema de créditos; prestadoras de serviço com folha pesada podem pagar mais
- Contratos que atravessam 2026 precisam de cláusula de reequilíbrio tributário — sem isso, o risco é da construtora
- O RET continua existindo como alternativa para incorporações com patrimônio de afetação
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