Reforma tributária na construção civil: ficou melhor ou pior?
A resposta curta: depende do tipo de operação que a sua construtora faz
Se você é dono de construtora ou incorporadora, provavelmente já ouviu de tudo: que a reforma tributária vai destruir o setor, que vai ser ótima, que não muda nada. A verdade, como quase tudo em tributação, está no meio — e varia conforme o perfil da sua empresa.
Entre construtoras de diferentes portes, a reforma tributária tem gerado muita confusão. Então vamos direto ao ponto: o que realmente muda, o que fica melhor, o que fica pior e, principalmente, o que você precisa fazer agora.
O que está acontecendo, sem juridiquês
A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 troca PIS, COFINS, ICMS e ISS pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual/municipal), que juntos formam o chamado IVA dual. Dois pontos costumam ser repetidos errado. O primeiro: o IPI não é extinto — a partir de 2027 suas alíquotas são reduzidas a zero, exceto para os produtos que tenham industrialização incentivada na Zona Franca de Manaus. O segundo: além do IVA dual, a reforma criou um terceiro tributo, o Imposto Seletivo, que incide sobre bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, entre eles os bens minerais extraídos.
Para a construção civil, a mudança é estrutural. Hoje, dependendo do regime tributário, uma construtora convive com uma colcha de retalhos: ISS sobre serviço, ICMS sobre material quando compra, PIS e COFINS cumulativos ou não cumulativos, e por aí vai. A promessa do novo sistema é simplificar isso.
Mas simplificar não significa necessariamente pagar menos. E é aí que mora o problema — ou a oportunidade.
A alíquota assusta. Mas ela conta só metade da história.
Convém entender o que são os 26,5% de que todo mundo fala: eles não são um teto que segura a alíquota. A lei prevê que, se a avaliação periódica do sistema apontar soma superior a esse patamar, o Executivo terá de levar ao Congresso um projeto propondo medidas para reduzi-lo — é gatilho de revisão, e a primeira avaliação só acontece na próxima década. Enquanto isso as projeções já correm acima dele: para estimar a arrecadação de 2027, o Comitê Gestor do IBS trabalhou com soma perto de 28% entre IBS e CBS. Isso é premissa de cálculo, não alíquota a pagar. As alíquotas de referência de verdade saem por resolução do Senado Federal, e a da CBS para 2027 ainda sai neste ano — ou seja, quem está orçando obra hoje trabalha com número provisório e vai precisar refazer a conta quando o Senado publicar. De todo modo, o que muda a conta não é a alíquota nominal, e sim a não cumulatividade plena: cada insumo tributado passa a gerar crédito, e é o peso dos insumos na sua obra que decide se a carga sobe ou desce.
Na prática, isso significa que cada etapa da cadeia gera crédito para a etapa seguinte. Quando sua construtora compra cimento, aço, tijolos, contrata frete, aluga equipamento — tudo isso gera crédito tributário que abate o imposto devido no final.
Pense assim: se no regime atual sua construtora paga ISS sobre o serviço e não consegue descontar o ICMS que já veio embutido no material, existe um custo oculto. É o tal do "imposto sobre imposto" que corrói sua margem sem você perceber. O novo sistema, em tese, elimina essa sobreposição.
O ponto é: quanto mais insumos tributados sua construtora compra, mais créditos acumula, e menor tende a ser a carga efetiva. Para quem trabalha com obras pesadas em material (edificações residenciais e comerciais de grande porte, por exemplo), isso pode ser vantajoso. Com uma ressalva que limita essa lógica: o Imposto Seletivo incide uma única vez sobre a extração de bem mineral, e a lista da lei alcança o minério de ferro — origem do aço — além do carvão mineral, do petróleo bruto e do gás de petróleo, que pesam no transporte e na energia da obra. Sobre esse tributo a lei veda o aproveitamento de crédito, para trás ou para frente, e ainda assim ele entra na base de cálculo do IBS e da CBS. Na prática, essa parcela chega à obra como custo puro, embutida no preço do aço, do combustível e da energia. A alíquota sobre o bem mineral extraído é baixa — a lei a limita a 0,25% —, mas o que pesa no orçamento não é o percentual em si, e sim o fato de que ele não volta em crédito nenhum. Cimento, areia e brita não estão nessa lista.
Onde a construção civil recebeu tratamento especial
A LC 214/2025 reconheceu que alguns setores precisavam de regras diferenciadas. A construção civil entrou nesse pacote em dois pontos relevantes:
Redução de 50% na alíquota — inclusive nos serviços de construção civil (e 70% na locação)
O regime específico de bens imóveis alcança cinco operações: a venda do imóvel, inclusive a que decorre de incorporação e de parcelamento do solo; a cessão e os atos onerosos que transferem ou constituem direitos reais; a locação, a cessão onerosa e o arrendamento; os serviços de administração e intermediação; e — este é o ponto que costuma passar batido — os serviços de construção civil. A redução de 50% é das alíquotas das operações desse regime, sem distinguir entre elas, de modo que o serviço de construção civil também entra nela; só a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóvel têm redutor maior, de 70%. O que a lei não faz é dizer o que conta como serviço de construção civil, e é aí que cada contrato precisa ser olhado: o mesmo canteiro pode abrigar contrato que entra no regime e contrato que não entra, com efeito direto no preço. E, como a alíquota de referência ainda será fixada pelo Senado, a alíquota efetiva de cada operação não dá para cravar hoje.
A alíquota reduzida do regime específico de bens imóveis não impede a apropriação de créditos: a LC 214/2025 assegura ao contribuinte o crédito de IBS e CBS sobre as aquisições vinculadas à atividade, e permite ao adquirente pessoa jurídica creditar o valor destacado no documento fiscal. O que muda a conta são o redutor de ajuste e o redutor social, que atuam sobre a base de cálculo. Se o saldo é positivo para a sua empresa depende do mix de receitas e da composição de custos — é preciso simular com os números reais da operação, não dá para generalizar.
Redutor social no valor da base de cálculo
Para venda de imóveis residenciais novos, existe um redutor social aplicável sobre a base de cálculo. Ele funciona como um "desconto" fixo por unidade vendida, favorecendo especialmente quem trabalha com habitação popular. Quanto menor o valor do imóvel em relação ao redutor, maior o impacto proporcional no imposto.
O redutor social é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, dedutível uma única vez por imóvel e corrigido pela inflação, com valor próprio, menor, para o lote residencial. Para incorporadoras do segmento econômico, como as do Minha Casa Minha Vida, o peso proporcional desse desconto é grande. Só que ele não se soma ao RET: quem opta pelo regime especial da incorporação fica impedido de deduzir o redutor de ajuste e o redutor social e não se apropria de créditos de IBS e CBS nas aquisições daquela incorporação afetada. São caminhos alternativos — a escolha é de um ou de outro, e vale para toda aquela incorporação. Por isso ela precisa ser decidida com o orçamento da obra na mão, e não depois que a obra já está vendendo.
Quem tende a ganhar com a mudança
O perfil de construtora que tende a se beneficiar reúne algumas características:
Empresas no Lucro Presumido que compram muito material. Hoje, quem está no Presumido paga PIS e COFINS cumulativos — ou seja, não desconta nada dos insumos. Com o IVA não cumulativo, esses créditos passam a existir. Se a sua obra tem participação alta de materiais (estrutura, acabamento, instalações), o saldo pode melhorar.
Incorporadoras de médio e grande porte que já têm operações complexas e hoje sofrem com a incidência simultânea de vários tributos sem possibilidade de compensação cruzada.
Vale detalhar esse perfil.
Incorporadora no Lucro Presumido
Para a incorporadora no Lucro Presumido, o que muda de fato é a origem do resultado. Antes de comparar, porém, é preciso acertar o retrato de hoje, porque a incorporadora típica não paga tudo o que se costuma listar. Na incorporação direta — construção em terreno próprio, por conta e risco do incorporador, para venda — a jurisprudência do STJ é no sentido de que não há prestação de serviço a terceiro, o que afasta a cobrança de ISS; ainda assim há município que exige, e o que decide é como o negócio está montado no papel. E a incorporação com patrimônio de afetação que optou pelo RET recolhe por percentual unificado sobre a receita recebida, não pelas regras gerais do Presumido. O retrato abaixo é, portanto, o da incorporadora fora do RET e com receita de serviço tributada pelo município. No novo sistema, a operação com bem imóvel entra com a alíquota reduzida em 50% e passam a existir créditos sobre as aquisições tributadas. Se o saldo melhora ou piora depende do enquadramento, do peso dos insumos tributados no custo da obra e das regras de crédito do regime específico de bens imóveis.
Cenário atual (simplificado e ilustrativo):
ISS: de 2% a 5% conforme o município, e apenas quando há efetiva prestação de serviço a terceiro — na incorporação direta, em terreno próprio e por conta e risco do incorporador, a jurisprudência do STJ é contrária à cobrança, o que não impede o município de exigir e faz do desenho do contrato o ponto a olhar
PIS e COFINS cumulativos: 3,65% sobre a receita
IRPJ e CSLL calculados sobre base presumida, cujo percentual muda conforme a atividade da empresa
Nenhum crédito tributário aproveitado sobre os insumos adquiridos
A carga efetiva varia conforme o município e a composição da receita — e, em qualquer hipótese, não há abatimento dos tributos que já vieram embutidos nos insumos.
Cenário novo (ilustrativo — a alíquota efetiva só será conhecida quando o Senado Federal fixar as alíquotas de referência; a projeção com que o Comitê Gestor do IBS trabalhou para 2027 soma perto de 28% entre IBS e CBS):
IBS + CBS incidindo sobre a venda do imóvel, com o redutor de 50% do regime específico de bens imóveis
Créditos sobre os insumos tributados adquiridos, proporcionais às restrições do regime
Redutor social dedutível da base, se os imóveis se enquadrarem nos limites da lei — e desde que a incorporação não esteja no RET, que veda essa dedução
Mesmo com alíquota nominal mais alta, os créditos reduzem o valor efetivamente pago. Se a carga líquida fica acima, abaixo ou próxima da atual não é possível cravar em tese: depende do peso dos insumos tributados no custo da obra e das regras de crédito aplicáveis ao regime específico de bens imóveis.
Foto: Paweł L. / Pexels
Quem tende a perder — ou pelo menos sentir mais
Nem todo mundo sai ganhando. Alguns perfis ligam o sinal de alerta:
Empresas pequenas no Simples Nacional. Quem está no Simples continua podendo optar por esse regime. O adquirente do regime regular que compra de fornecedor do Simples se credita de IBS e CBS em valor equivalente ao desses tributos embutido no DAS pago pelo fornecedor — é um crédito menor que o da cadeia regular, não a ausência de crédito. É daí que vem o risco concreto: quando o cliente é pessoa jurídica do regime regular, ele passa a comparar dois fornecedores pelo crédito que cada um devolve, e o do Simples devolve menos. Isso pressiona preço e pode custar contrato — perda de competitividade, não aumento direto de imposto. Para esse caso a lei abriu uma saída: o optante pode permanecer no Simples e apurar IBS e CBS pelo regime regular, fora da guia única, gerando crédito integral ao comprador.
E essa opção tem data. Ela é semestral: vale para os semestres iniciados em janeiro e julho e é exercida no mês de setembro ou de março imediatamente anterior a cada semestre — regra que a LC 227/2026 acomodou dentro do Simples Nacional. Para produzir efeito já em 1º de janeiro de 2027, portanto, a opção precisa ser feita em setembro de 2026. Quem perder essa janela só tem nova chance em março de 2027, com efeito a partir de julho — ou seja, atravessa o primeiro semestre da CBS devolvendo ao cliente um crédito menor do que o concorrente do regime regular devolve. Se essa troca compensa depende de quem são os seus clientes: para quem vende a pessoa física, ela pode não fazer diferença nenhuma.
Prestadores de serviço puro com poucos insumos tributados. Se a sua empresa basicamente vende mão de obra — empreiteiras de mão de obra, por exemplo — os créditos de insumos são baixos, porque salário e encargo não geram crédito de IBS e CBS. O serviço de construção civil entra no regime específico de bens imóveis e tem a alíquota reduzida em 50%, o que ameniza a conta; ainda assim, é sobre o valor do serviço que ela incide, e há pouco a abater.
Empreiteira de mão de obra
Na empreiteira de mão de obra o custo é predominantemente folha de pagamento, com poucos insumos tributados — ferramentas, EPI, transporte.
Cenário atual (ilustrativo):
ISS de 2% a 5% sobre a receita de serviços, conforme o município
PIS e COFINS cumulativos: 3,65% sobre a receita
IRPJ e CSLL sobre base presumida, em percentual que varia conforme a atividade
IBS + CBS sobre o valor do serviço, com a alíquota reduzida em 50% por se tratar de serviço de construção civil
Créditos limitados aos poucos insumos tributados (ferramentas, EPI, transporte)
Folha de pagamento não gera crédito no IVA
Para esse perfil, a conta pode ficar mais cara mesmo com a redução de 50%, porque o que pesa no custo — folha e encargos — não gera crédito. E há uma trava específica que decide muito caso: quando o serviço de construção civil é prestado com fornecimento de material a quem não é contribuinte do regime regular, o crédito dos materiais só pode ser aproveitado até o limite do débito do próprio serviço, e o que passa disso se perde. A lei prevê exceção para o serviço prestado a órgãos da administração pública direta, autarquias e fundações públicas, mas o alcance dela depende de quem exatamente é o contratante. Quem vende mão de obra com material embutido precisa medir isso contrato a contrato, antes de fechar o preço — é aí que a margem some, e ela some depois que o contrato já está assinado.
O período de transição: 2027 começa em menos de cinco meses
A fase de teste está em curso: ao longo de 2026 a CBS e o IBS vêm incidindo a alíquotas simbólicas, com o valor recolhido compensável com PIS e COFINS e o recolhimento dispensado de quem cumpre corretamente as obrigações acessórias. O marco que aperta é 1º de janeiro de 2027: nessa data a CBS passa a ser cobrada pela alíquota de referência e PIS e COFINS são extintos — ou seja, aqueles 3,65% que aparecem no retrato de hoje deixam de existir em menos de cinco meses, e o que entra no lugar ainda não tem número fechado. O IBS, esse sim, segue simbólico em 2027 e 2028. ICMS e ISS só começam a ser reduzidos em 2029, escalonadamente até 2032, e são extintos em 2033. Quem orça obra plurianual precisa saber em qual desses degraus cada medição vai cair, porque o preço fechado hoje será faturado sob regra diferente.
Isso parece distante? Não é. Os contratos de construção que você assina hoje frequentemente duram 3, 4, 5 anos. Um contrato de empreitada fechado agora atravessa inteiro o período de transição, e já nasce cruzando a virada de 2027. A pergunta que você precisa se fazer: quem absorve o impacto tributário se a carga mudar no meio da obra?
Aqui a regra muda conforme o cliente, e a diferença vale dinheiro. No contrato privado vale o que estiver escrito: a lei deixou os contratos entre particulares fora do regime de reequilíbrio, de modo que, sem cláusula de repasse, o aumento fica com a construtora — e por isso contrato novo que atravessa 2027 deveria nascer com cláusula específica sobre alteração tributária. Já no contrato com a administração pública, direta ou indireta, de qualquer ente, inclusive concessões, a própria lei manda ajustar para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro sempre que comprovado o desequilíbrio decorrente da instituição do IBS e da CBS, e isso independe de haver cláusula. Em obra pública, portanto, o direito existe por lei — mas quem não protocola o pedido não recebe, e o que se deixa passar não volta depois.
O pedido corre em procedimento próprio e prioritário e precisa vir instruído com o cálculo que comprove o desequilíbrio — não basta alegar que o tributo mudou. E ele tem hora: é formulado durante a vigência do contrato e antes de eventual prorrogação, o que na prática significa que a construtora precisa ter o custo medido antes de renovar, e não depois. A revisão é simétrica, então se a carga cair a Administração revisa em favor do erário. Para os anos de transição, o Senado Federal ainda fixa um redutor sobre as alíquotas de IBS e CBS nas operações contratadas por órgãos da administração pública direta, autarquias e fundações públicas.
O RET sobrevive — e isso é uma boa notícia para incorporadores
O Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária (RET), instituído pela Lei 10.931/2004, foi preservado, mas com prazo. Permanecem no regime as incorporações cujo patrimônio de afetação tenha sido instituído e cuja opção pelo RET tenha sido formalizada até 31 de dezembro de 2028 — e, nesse caso, o regime vale até o recebimento integral das vendas de todas as unidades do memorial de incorporação, independentemente da data em que forem comercializadas. A partir de 1º de janeiro de 2029 não há nova opção pelo RET. Quem pretende usar o regime precisa dimensionar o cronograma de registro da afetação considerando essa data.
Para os projetos de interesse social do Minha Casa Minha Vida, o percentual reduzido do RET foi mantido. Mas atenção ao preço da opção, que é o que decide a conta: quem entra no RET fica vedado de se apropriar de créditos de IBS e CBS nas aquisições destinadas àquela incorporação afetada e impedido de deduzir o redutor de ajuste e o redutor social na venda das unidades. Não existe orçar o percentual do RET e ainda descontar o redutor social da base — é um ou outro, e a escolha é por incorporação.
A questão passa a ser: vale mais a pena ficar no RET ou migrar para o regime geral do IVA com os créditos? Essa conta é individual — depende da margem da obra, do custo de construção e do preço de venda.
O que fazer agora — três movimentos práticos
Em vez de esperar a poeira baixar, recomendamos três ações concretas:
Primeiro, raio-x dos contratos vigentes e futuros. Revise todos os contratos de empreitada, incorporação e prestação de serviço que alcancem 2027. Nos contratos privados, inclua ou renegocie cláusula de ajuste tributário. Nos contratos com a administração pública, levante desde já os elementos de cálculo do desequilíbrio, porque o pedido de recomposição precisa ser formulado durante a vigência do contrato e antes de eventual prorrogação.
Segundo, simulação tributária comparativa. Com os dados reais da sua empresa — faturamento, custos, composição de insumos, regime atual — é possível projetar cenários no IVA e compará-los com a carga de hoje. Não é um exercício acadêmico: é o que vai embasar a decisão de regime tributário nos próximos anos.
Terceiro, organização fiscal dos insumos. No IVA, crédito só existe com documento fiscal idôneo. Se a sua cadeia de suprimentos tem informalidade — nota por fora, fornecedor sem CNPJ, compra sem documento — isso vai custar caro. Cada real de insumo sem nota é crédito perdido.
A reforma é boa ou ruim para a construção civil?
Depende de para quem você pergunta. Para incorporadoras com operação formalizada e alto volume de compras tributadas, tende a ser neutra ou positiva. Para empreiteiras de mão de obra e empresas pequenas com pouco insumo tributado, o risco de aumento de carga é real mesmo com a redução de 50% que a lei deu aos serviços de construção civil — porque o que pesa nessas empresas é a folha, e folha não gera crédito.
O que não dá é para tratar o setor inteiro como um bloco único. Construtora que faz prédio de 20 andares em São Paulo tem realidade completamente diferente de empreiteiro que toca obra residencial no interior com cinco funcionários. A reforma atinge cada um de um jeito.
Não existe resposta genérica para o setor: existe análise caso a caso, que depende do enquadramento, da atividade e dos números de cada empresa. Quanto mais cedo o regime e os contratos forem revistos, mais margem de ajuste a empresa preserva antes de a transição avançar.
Em resumo
A reforma substitui PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo IVA dual (CBS + IBS) e cria um terceiro tributo, o Imposto Seletivo, que não gera crédito; o IPI não é extinto, tem alíquota reduzida a zero a partir de 2027, exceto para os produtos com industrialização incentivada na Zona Franca de Manaus. PIS e COFINS acabam em 1º de janeiro de 2027; ICMS e ISS, só em 2033
O regime específico de bens imóveis reduz a alíquota em 50% — e alcança também os serviços de construção civil, não só a venda de imóvel (70% na locação), além do redutor de ajuste e do redutor social sobre a base de cálculo
Construtoras com alto custo de materiais tendem a se beneficiar do sistema de créditos; prestadoras de serviço com folha pesada podem pagar mais — e o optante do Simples que quiser apurar IBS e CBS pelo regime regular a partir de 2027 precisa exercer a opção em setembro de 2026
Em contrato privado que alcança 2027, sem cláusula de reequilíbrio o risco é da construtora; em contrato com a administração pública, a recomposição é devida por lei mesmo sem cláusula, mas depende de pedido protocolado durante a vigência do contrato
O RET continua existindo para incorporações com patrimônio de afetação, mas é excludente: quem opta por ele abre mão dos créditos de IBS e CBS e dos redutores de ajuste e social
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