CND ou CPEND de obra: o que muda na averbação

A Cer­ti­dão Ne­ga­ti­va de Dé­bi­tos (CND) e a Cer­ti­dão Po­si­ti­va com Efei­tos de Ne­ga­ti­va (CPEND) po­dem per­mi­tir a aver­ba­ção de uma obra. A di­fe­ren­ça está na si­tu­a­ção fis­cal que cada uma re­tra­ta, e não em uma hi­e­rar­quia en­tre do­cu­men­tos.

Im­por­tan­te: este con­te­ú­do é um guia ge­ral e não subs­ti­tui a aná­li­se da obra, dos do­cu­men­tos e da si­tu­a­ção fis­cal do res­pon­sá­vel. A re­gu­la­ri­za­ção de­pen­de do caso con­cre­to; con­sul­te um pro­fis­si­o­nal con­tá­bil de sua con­fi­an­ça an­tes de pro­to­co­lar a aver­ba­ção ou to­mar de­ci­sões tri­bu­tá­ri­as.

Para quem en­tre­ga uma cons­tru­ção, a cer­ti­dão cos­tu­ma apa­re­cer no fim do cro­no­gra­ma, quan­do a es­cri­tu­ra, o fi­nan­ci­a­men­to ou a ven­da já têm data. Só que ela não nas­ce no car­tó­rio. Ela é re­sul­ta­do de um ca­mi­nho que co­me­ça no Ca­das­tro Na­ci­o­nal de Obras (CNO), pas­sa pela afe­ri­ção ele­trô­ni­ca da Re­cei­ta Fe­de­ral e exi­ge que as in­for­ma­ções da obra con­ver­sem en­tre si.

A pres­sa nes­sa eta­pa tem um cus­to ope­ra­ci­o­nal: pen­dên­cia fis­cal per­to da en­tre­ga pode se­gu­rar do­cu­men­tos, des­lo­car a aten­ção da equi­pe e com­pro­me­ter o ca­len­dá­rio co­mer­ci­al. Tra­tar a re­gu­la­ri­za­ção des­de o iní­cio dei­xa a fase fi­nal me­nos pa­re­ci­da com um can­tei­ro ten­tan­do fe­char tudo na vés­pe­ra da vis­to­ria.

O que é a cer­ti­dão de re­gu­la­ri­da­de fis­cal da obra?

É o do­cu­men­to que de­mons­tra a si­tu­a­ção de re­gu­la­ri­da­de das con­tri­bu­i­ções so­ci­ais vin­cu­la­das à obra ca­das­tra­da no CNO e sub­me­ti­da à afe­ri­ção ele­trô­ni­ca da Re­cei­ta Fe­de­ral. A Re­cei­ta Fe­de­ral in­for­ma que essa cer­ti­dão é ne­ces­sá­ria para a aver­ba­ção da cons­tru­ção no Re­gis­tro de Imó­veis, con­for­me a fi­na­li­da­de da obra.

O CNO é o ca­das­tro que iden­ti­fi­ca a obra e seu res­pon­sá­vel pe­ran­te a Re­cei­ta. A afe­ri­ção ele­trô­ni­ca re­ú­ne os da­dos para ve­ri­fi­ca­ção e cál­cu­lo das con­tri­bu­i­ções de­vi­das no en­cer­ra­men­to. São eta­pas li­ga­das, mas não são a mes­ma coi­sa. Ter CNO não en­cer­ra a re­gu­la­ri­za­ção, as­sim como con­clu­ir a obra fi­si­ca­men­te não re­sol­ve so­zi­nho a par­te pre­vi­den­ci­á­ria.

Na prá­ti­ca, a cer­ti­dão é a úl­ti­ma peça de uma se­quên­cia. Se o ca­das­tro traz uma área, a do­cu­men­ta­ção mu­ni­ci­pal in­di­ca ou­tra e os re­gis­tros de mão de obra não sus­ten­tam o que foi in­for­ma­do, a in­con­sis­tên­cia che­ga ao en­cer­ra­men­to. Por isso, or­ga­ni­zar o INSS da obra do iní­cio ao en­cer­ra­men­to é uma me­di­da de ges­tão do­cu­men­tal, não ape­nas uma pro­vi­dên­cia de fim de obra.

CND e CPEND: qual é a di­fe­ren­ça?

A CND in­di­ca que não há pen­dên­ci­as na afe­ri­ção nem dé­bi­tos ven­ci­dos ou a ven­cer pe­ran­te a Re­cei­ta Fe­de­ral e a Pro­cu­ra­do­ria-Ge­ral da Fa­zen­da Na­ci­o­nal re­la­ci­o­na­dos à si­tu­a­ção con­sul­ta­da. Já a CPEND é emi­ti­da quan­do não há pen­dên­ci­as na afe­ri­ção ou dé­bi­tos ven­ci­dos exi­gí­veis, mas exis­te dé­bi­to a ven­cer ou com exi­gi­bi­li­da­de sus­pen­sa, como pode ocor­rer em par­ce­la­men­to.

A Re­cei­ta Fe­de­ral es­cla­re­ce que CND e CPEND têm o mes­mo va­lor le­gal para fins de aver­ba­ção da obra, de acor­do com o tipo de cer­ti­dão emi­ti­da. Isso muda uma dú­vi­da fre­quen­te: a pre­sen­ça de um par­ce­la­men­to re­gu­lar não sig­ni­fi­ca au­to­ma­ti­ca­men­te que a aver­ba­ção fi­cou in­vi­á­vel. O pon­to de­ci­si­vo é a con­di­ção efe­ti­va da pen­dên­cia e a emis­são da cer­ti­dão apli­cá­vel.

Há uma dis­tin­ção im­por­tan­te. A Cer­ti­dão Po­si­ti­va de Dé­bi­tos (CPD) não pro­duz esse mes­mo efei­to: ela apon­ta pen­dên­ci­as na afe­ri­ção e/ou dé­bi­tos ven­ci­dos sem sus­pen­são de exi­gi­bi­li­da­de. Tra­du­zin­do: não bas­ta sa­ber que exis­te uma dí­vi­da; é pre­ci­so iden­ti­fi­car se ela está ven­ci­da, par­ce­la­da, sus­pen­sa ou ain­da den­tro do pra­zo, e se há algo pen­den­te na pró­pria afe­ri­ção.

Por que a cer­ti­dão tra­va a aver­ba­ção quan­do fica para o fim?

A aver­ba­ção leva a cons­tru­ção para a ma­trí­cu­la do imó­vel. Sem esse re­gis­tro, eta­pas como ven­da, fi­nan­ci­a­men­to, ins­ti­tu­i­ção de con­do­mí­nio ou re­gu­la­ri­za­ção pa­tri­mo­ni­al po­dem en­fren­tar obs­tá­cu­los, con­for­me a ope­ra­ção. A cer­ti­dão é uma das exi­gên­ci­as fis­cais des­se per­cur­so.

O pro­ble­ma ra­ra­men­te co­me­ça no dia de pe­dir a cer­ti­dão. Ele cos­tu­ma es­tar em do­cu­men­tos que fi­ca­ram es­pa­lha­dos: al­va­rá, ha­bi­te-se ou equi­va­len­te mu­ni­ci­pal, al­te­ra­ções de pro­je­to, no­tas, con­tra­tos, me­di­ções, fo­lhas e com­pro­va­ções de ser­vi­ços. Cada do­cu­men­to con­ta uma par­te da his­tó­ria da obra. Quan­do es­sas par­tes não se en­cai­xam, a afe­ri­ção exi­ge re­vi­são cui­da­do­sa.

Em São José do Rio Pre­to, a obra tam­bém pre­ci­sa con­ci­li­ar o que foi exe­cu­ta­do com os do­cu­men­tos mu­ni­ci­pais e com o que será le­va­do ao Re­gis­tro de Imó­veis. Não é uma con­fe­rên­cia bu­ro­crá­ti­ca iso­la­da; é o en­con­tro en­tre pro­je­to, exe­cu­ção, fis­cal e pa­tri­mô­nio. A aver­ba­ção do imó­vel e o INSS da obra me­re­ce en­trar no cro­no­gra­ma jun­to das de­mais en­tre­gas de en­cer­ra­men­to.

Como o CNO e a afe­ri­ção ele­trô­ni­ca en­tram nes­se pro­ces­so?

O res­pon­sá­vel pela obra deve ins­cre­vê-la no CNO. A Re­cei­ta Fe­de­ral in­for­ma pra­zo de até 30 dias, con­ta­dos do iní­cio das ati­vi­da­des de cons­tru­ção. Esse ca­das­tro con­cen­tra da­dos que vão acom­pa­nhar a obra até a re­gu­la­ri­za­ção e a emis­são da cer­ti­dão.

Na afe­ri­ção ele­trô­ni­ca da Re­cei­ta Fe­de­ral, são reu­ni­das in­for­ma­ções da obra para apu­rar as con­tri­bu­i­ções so­ci­ais de­vi­das. Ao con­clu­ir o pro­ce­di­men­to, há uma De­cla­ra­ção de Dé­bi­tos e Cré­di­tos Tri­bu­tá­ri­os Fe­de­rais Web (DCTFWeb) de afe­ri­ção de obras e, quan­do hou­ver va­lo­res de­vi­dos, é ge­ra­do o Do­cu­men­to de Ar­re­ca­da­ção de Re­cei­tas Fe­de­rais (DARF). Não é uma sim­ples tela a pre­en­cher: da­dos de área, ca­te­go­ria, des­ti­na­ção e do­cu­men­ta­ção pre­ci­sam re­fle­tir a re­a­li­da­de.

Olha só: re­gis­trar os do­cu­men­tos só no en­cer­ra­men­to é como ten­tar re­cons­tru­ir o di­á­rio de uma obra olhan­do o can­tei­ro já lim­po. A in­for­ma­ção ain­da pode ser re­cu­pe­ra­da, mas de­man­da tem­po e dei­xa mar­gem para di­ver­gên­ci­as. Man­ter uma pas­ta por obra, com ver­são atu­a­li­za­da dos do­cu­men­tos e res­pon­sá­veis de­fi­ni­dos, re­duz esse re­tra­ba­lho.

Quais pen­dên­ci­as po­dem im­pe­dir a emis­são?

A Re­cei­ta Fe­de­ral apon­ta dois gru­pos prin­ci­pais: pen­dên­ci­as na afe­ri­ção e dé­bi­tos ven­ci­dos sem pa­ga­men­to ou sus­pen­são de exi­gi­bi­li­da­de. A ori­gem pode es­tar no ca­das­tro, na afe­ri­ção, na de­cla­ra­ção ou na si­tu­a­ção fis­cal do res­pon­sá­vel. Cada hi­pó­te­se pede uma aná­li­se pró­pria.

Al­te­ra­ção de área cons­tru­í­da, mu­dan­ça de des­ti­na­ção, do­cu­men­to mu­ni­ci­pal pos­te­ri­or ao que cons­ta­va no ca­das­tro e mão de obra sem do­cu­men­ta­ção or­ga­ni­za­da são si­nais para con­fe­rir an­tes do pe­di­do. Não sig­ni­fi­cam, por si só, ir­re­gu­la­ri­da­de; in­di­cam que a obra pre­ci­sa ser re­vi­sa­da com aten­ção.

As re­ten­ções tam­bém me­re­cem ras­tre­a­bi­li­da­de. Em con­tra­tos de ces­são de mão de obra ou em­prei­ta­da su­jei­tos à re­ten­ção pre­vi­den­ci­á­ria, a do­cu­men­ta­ção fis­cal e os com­pro­van­tes de­vem es­tar aces­sí­veis. O tra­ta­men­to des­sa re­ten­ção tem im­pac­to na es­cri­tu­ra­ção e no flu­xo fi­nan­cei­ro, como ex­pli­ca o con­te­ú­do so­bre re­ten­ção de 11% do INSS na cons­tru­ção ci­vil. A apli­ca­ção de­pen­de da na­tu­re­za do ser­vi­ço e do con­tra­to.

A CPEND re­sol­ve quan­do exis­te par­ce­la­men­to?

Pode re­sol­ver para a aver­ba­ção se a si­tu­a­ção per­mi­tir a emis­são da CPEND. A Re­cei­ta Fe­de­ral pre­vê a cer­ti­dão po­si­ti­va com efei­tos de ne­ga­ti­va quan­do não há pen­dên­cia na afe­ri­ção nem dé­bi­to ven­ci­do exi­gí­vel, em­bo­ra exis­ta dé­bi­to a ven­cer ou com exi­gi­bi­li­da­de sus­pen­sa, como em par­ce­la­men­to.

Isso não trans­for­ma par­ce­la­men­to em as­sun­to au­to­má­ti­co. É ne­ces­sá­rio ve­ri­fi­car se to­das as con­di­ções es­tão aten­di­das, se não há ou­tras pen­dên­ci­as e se a cer­ti­dão emi­ti­da cor­res­pon­de à obra. Par­ce­lar sem co­nhe­cer o con­jun­to da si­tu­a­ção pode dei­xar uma exi­gên­cia aber­ta no mo­men­to me­nos opor­tu­no.

Quan­do a em­pre­sa pro­cu­ra for­mas le­gais de or­ga­ni­zar sua car­ga tri­bu­tá­ria ou seus dé­bi­tos, o ca­mi­nho de­pen­de do en­qua­dra­men­to e do caso con­cre­to, com aná­li­se de um pro­fis­si­o­nal con­tá­bil. Pla­ne­ja­men­to não é adi­ar pro­ble­ma nem es­co­lher a so­lu­ção mais rá­pi­da no es­cu­ro; é ma­pe­ar obri­ga­ções, do­cu­men­tos e efei­tos fi­nan­cei­ros an­tes da de­ci­são.

O que a cons­tru­to­ra deve or­ga­ni­zar du­ran­te a obra?

A pre­pa­ra­ção fun­ci­o­na me­lhor quan­do en­tra na ro­ti­na da ad­mi­nis­tra­ção da obra. A cada me­di­ção, vale con­fe­rir se os do­cu­men­tos fis­cais, con­tra­tos e re­gis­tros de mão de obra es­tão no lo­cal de­fi­ni­do e vin­cu­la­dos cor­re­ta­men­te ao em­pre­en­di­men­to. Quan­do há al­te­ra­ção apro­va­da no pro­je­to ou no ca­das­tro mu­ni­ci­pal, o re­fle­xo no con­tro­le fis­cal tam­bém pre­ci­sa ser ava­li­a­do.

Uma ro­ti­na en­xu­ta pode se­guir três fren­tes: ca­das­tro atu­a­li­za­do, do­cu­men­tos guar­da­dos por com­pe­tên­cia e con­fe­rên­cia pe­ri­ó­di­ca en­tre o ad­mi­nis­tra­ti­vo, o fis­cal e a en­ge­nha­ria. Não se tra­ta de cri­ar mais uma pla­ni­lha sem dono. A ideia é sa­ber quem re­gis­tra, quem con­fe­re e onde cada evi­dên­cia será en­con­tra­da quan­do a afe­ri­ção co­me­çar.

Essa or­ga­ni­za­ção tam­bém aju­da a se­pa­rar o cai­xa e os re­sul­ta­dos de cada em­pre­en­di­men­to. A mis­tu­ra en­tre cai­xa da obra e con­ta pes­so­al é um pro­ble­ma re­cor­ren­te em cons­tru­to­ras de pe­que­no por­te, por­que di­fi­cul­ta a lei­tu­ra de cus­tos, pa­ga­men­tos e do­cu­men­tos. A se­pa­ra­ção en­tre pró-la­bo­re, lu­cro e cai­xa da obra con­tri­bui para uma ges­tão mais cla­ra du­ran­te a exe­cu­ção.

O que fa­zer an­tes de le­var a obra ao car­tó­rio?

An­tes de so­li­ci­tar a cer­ti­dão, con­fi­ra se o CNO re­pre­sen­ta a si­tu­a­ção atu­al da obra e se os do­cu­men­tos mu­ni­ci­pais es­tão dis­po­ní­veis. De­pois, va­li­de as in­for­ma­ções que se­rão usa­das na afe­ri­ção ele­trô­ni­ca e faça a afe­ri­ção com base nos re­gis­tros or­ga­ni­za­dos. Ha­ven­do va­lor de­vi­do, a guia e a si­tu­a­ção fis­cal pre­ci­sam ser acom­pa­nha­das até que seja pos­sí­vel emi­tir a cer­ti­dão cor­res­pon­den­te.

Se hou­ver pen­dên­cia, o pri­mei­ro pas­so é iden­ti­fi­car sua na­tu­re­za. Uma di­ver­gên­cia ca­das­tral não re­ce­be o mes­mo tra­ta­men­to de um dé­bi­to ven­ci­do, e uma obri­ga­ção par­ce­la­da não é igual a uma de­cla­ra­ção em aber­to. Se­pa­rar es­ses ce­ná­ri­os evi­ta me­di­das ge­né­ri­cas e per­mi­te pla­ne­jar a pró­xi­ma pro­vi­dên­cia com se­gu­ran­ça do­cu­men­tal.

A Re­cei­ta in­for­ma que, de­pois da re­gu­la­ri­za­ção das pen­dên­ci­as, a cer­ti­dão pode ser li­be­ra­da au­to­ma­ti­ca­men­te em pra­zo in­di­ca­do no pró­prio ser­vi­ço. Quan­do isso não ocor­re ou é ne­ces­sá­ria com­pro­va­ção de fato es­pe­cí­fi­co, pode ser pre­ci­so usar pro­ces­so di­gi­tal. Como a si­tu­a­ção va­ria, não dei­xe a con­fe­rên­cia para a se­ma­na de as­si­na­tu­ra ou de en­tre­ga das cha­ves.

Em re­su­mo

CND e CPEND po­dem ser usa­das na aver­ba­ção da obra, pois têm o mes­mo va­lor le­gal para essa fi­na­li­da­de quan­do emi­ti­das nas con­di­ções apli­cá­veis.

A cer­ti­dão de­pen­de de CNO, afe­ri­ção ele­trô­ni­ca e si­tu­a­ção fis­cal com­pa­tí­veis com os da­dos da obra.

Pen­dên­cia na afe­ri­ção e dé­bi­to ven­ci­do exi­gí­vel im­pe­dem a emis­são; par­ce­la­men­to pode re­sul­tar em CPEND, con­for­me a si­tu­a­ção con­cre­ta.

Or­ga­ni­zar do­cu­men­tos ao lon­go da exe­cu­ção re­duz a pres­são e as di­ver­gên­ci­as no en­cer­ra­men­to.

Per­gun­tas fre­quen­tes so­bre CND e CPEND de obra

A CPEND vale para aver­bar a cons­tru­ção?

Sim. A Re­cei­ta Fe­de­ral in­for­ma que CND e CPEND pos­su­em o mes­mo va­lor le­gal para a aver­ba­ção, des­de que a cer­ti­dão seja emi­ti­da para a si­tu­a­ção apli­cá­vel à obra.

Pos­so emi­tir a cer­ti­dão sem fa­zer a afe­ri­ção ele­trô­ni­ca?

Não para a re­gu­la­ri­za­ção usu­al da obra. A cer­ti­dão está vin­cu­la­da à obra ins­cri­ta no CNO e sub­me­ti­da à afe­ri­ção ele­trô­ni­ca da Re­cei­ta Fe­de­ral.

Quem pode re­gu­la­ri­zar uma obra na Re­cei­ta Fe­de­ral?

A re­gu­la­ri­za­ção é re­a­li­za­da pelo res­pon­sá­vel pela obra. De­pois de re­gu­la­ri­za­da, a cer­ti­dão pode ser emi­ti­da por qual­quer pes­soa, con­for­me as ori­en­ta­ções da Re­cei­ta Fe­de­ral.

O que acon­te­ce se a área do ha­bi­te-se for di­fe­ren­te da in­for­ma­da no CNO?

A di­ver­gên­cia pre­ci­sa ser exa­mi­na­da an­tes da afe­ri­ção ou da emis­são da cer­ti­dão. Os do­cu­men­tos e o ca­das­tro de­vem re­fle­tir a si­tu­a­ção efe­ti­va da obra.

Uma obra an­ti­ga que usou CEI pode ser re­gu­la­ri­za­da?

A Re­cei­ta Fe­de­ral pre­vê a mi­gra­ção de ma­trí­cu­las CEI ati­vas para o CNO. Ca­sos com afe­ri­ção an­ti­ga ou do­cu­men­ta­ção es­pe­cí­fi­ca po­dem exi­gir pro­ce­di­men­to pró­prio.

A cer­ti­dão da obra ser­ve para qual­quer imó­vel da em­pre­sa?

Não. A cer­ti­dão está li­ga­da à afe­ri­ção e ao CNO da obra cor­res­pon­den­te. Cada cons­tru­ção pre­ci­sa ter sua si­tu­a­ção ana­li­sa­da in­di­vi­du­al­men­te.

Quer en­ten­der como isso se apli­ca ao seu caso? Fale com a equi­pe da For­tes Con­tro­la­do­ria pelo What­sApp do es­cri­tó­rio, no (17) 3203-2536.