Contrato de obra e reforma tributária: a cláusula que falta
Uma construtora de Rio Preto assina hoje um contrato de empreitada para entregar um galpão em vinte meses. O preço foi fechado com a carga tributária de 2026 na cabeça: PIS, COFINS, ISS, a margem apertada de sempre. Só que a obra termina em 2028, e boa parte das medições vai ser faturada em 2027, quando a CBS entra em vigor de verdade e o PIS e a COFINS deixam de existir. Se o contrato não disser nada sobre isso, quem absorve a diferença é a construtora.
O que a reforma faz com o calendário da obra
A Emenda Constitucional 132/2023 criou o IVA dual: a CBS, federal, substitui PIS e COFINS; o IBS, de estados e municípios, substitui ICMS e ISS. A Lei Complementar 214/2025 regulamentou o conjunto e definiu uma transição longa, que é exatamente o que importa para quem vende obra.
Em 2026 vale a alíquota de teste, com valores compensáveis com PIS e COFINS. Não há aumento efetivo de carga neste ano, apenas a obrigação de destacar os novos tributos nos documentos fiscais. Em 2027 a CBS passa a incidir integralmente, PIS e COFINS são extintos e o split payment começa de forma gradual nas operações entre empresas. De 2029 a 2032 o IBS substitui ICMS e ISS em proporções crescentes a cada ano, e em 2033 o regime fica pleno.
Para a construção civil há ainda o regime específico de operações com bens imóveis, com redutores de base e o chamado valor de referência, mecanismo de avaliação fiscal do imóvel. Os percentuais exatos desse regime e a alíquota de referência do IVA ainda dependem de atos complementares, então não cabe cravar número aqui. O que já está decidido é o calendário, e isso basta para enxergar o risco contratual.
Por que o contrato antigo não protege
Contrato de obra costuma ter cláusula de reajuste por índice de preços, normalmente INCC ou IPCA. Esse índice recompõe inflação de insumos e mão de obra. Ele não recompõe mudança de tributo. Quando o PIS e a COFINS saem e a CBS entra com outra base e outra alíquota, o índice de reajuste não enxerga nada disso. O preço continua o mesmo e a carga embutida nele muda.
Na contratação pública a Lei 14.133/2021 traz regra expressa de revisão do preço quando há criação, alteração ou extinção de tributos depois da proposta. Na contratação privada não existe automatismo equivalente. O Código Civil permite discutir onerosidade excessiva em contratos de execução continuada, mas isso é tese para o advogado defender depois do problema, não ferramenta de gestão. O caminho barato é escrever a cláusula antes de assinar.
O que entra na cláusula de reequilíbrio tributário
Uma cláusula útil para obra que atravessa a transição precisa resolver quatro pontos.
Primeiro, o gatilho: a cláusula deve ser acionada por qualquer alteração na legislação tributária que modifique a carga incidente sobre o objeto do contrato, com menção expressa à transição da EC 132/2023 e da LC 214/2025.
Segundo, a métrica: como se mede a diferença. A forma mais defensável é comparar a carga tributária efetiva sobre a mesma receita, antes e depois da mudança, com memória de cálculo apresentada pela construtora e direito de conferência pelo contratante. Comparar alíquota nominal contra alíquota nominal engana, porque o IBS e a CBS são calculados por fora do preço e os tributos atuais, por dentro.
Terceiro, o efeito do crédito. No novo modelo o adquirente que é contribuinte regular toma crédito do IBS e da CBS destacados na nota da construtora. Para esse cliente, parte do tributo que ele paga volta como crédito, o que muda a conversa de reequilíbrio. O contrato deve prever que a análise considere o efeito líquido para as duas partes, e não só o destaque na nota.
Quarto, o mecanismo. Revisão a cada virada de ano da transição, por aditivo, com prazo para as partes se manifestarem. Deixar a renegociação em aberto significa deixá-la para o momento de maior tensão, que é a medição final.
Como isso se aplica na prática
Na carteira que acompanhamos o padrão é o mesmo: empreitada global com reajuste por INCC e silêncio total sobre tributo. Para contratos já assinados, o caminho é aditivo negociado agora, enquanto a relação está boa e a obra anda. Para contratos novos, a cláusula entra na minuta padrão da construtora, junto com a definição de que o preço foi formado com base na legislação tributária vigente na data da proposta.
Há um segundo efeito que pouca gente liga ao contrato: a escolha dos fornecedores. A partir de 2027 o crédito de IBS e CBS depende do recolhimento do tributo na etapa anterior. Fornecedor do Simples Nacional transfere crédito menor, e fornecedor inadimplente pode comprometer o crédito da construtora. Se o preço da obra foi formado contando com um fornecedor que não gera crédito cheio, o problema também é de precificação, e a cláusula de reequilíbrio não resolve isso sozinha. Resolve a simulação feita antes da proposta.
Incorporadoras e loteadoras têm um agravante: o ciclo é mais longo, e a venda de unidades se estende por anos, com parte da receita caindo em cada fase da transição. Para elas, a cláusula de reequilíbrio nos contratos com empreiteiros é tão importante quanto a revisão da tabela de vendas.
O que fazer neste trimestre
Levante todos os contratos de obra com prazo que avance para 2027 ou além. Separe os que têm cláusula tributária dos que só têm reajuste por índice. Para os segundos, prepare a minuta de aditivo. E simule a carga efetiva da sua operação ano a ano da transição, porque é esse número que sustenta a negociação com o cliente.
A Fortes Controladoria atende construtoras, incorporadoras e loteadoras em São José do Rio Preto e região e pode fazer esse levantamento com você: leitura dos contratos vigentes, simulação da carga na transição e apoio técnico para a redação da cláusula junto ao seu jurídico. Antes de assinar o próximo contrato longo, vale uma conversa com a gente e com o seu contador de confiança. É só chamar no (17) 3203-2536 ou no WhatsApp https://wa.me/5517981638967.