Locação de imóveis na reforma tributária: o que muda

Lo­ca­ção de imó­veis en­tra na re­for­ma tri­bu­tá­ria — mas não da mes­ma for­ma para to­dos

A ren­da de alu­guel pas­sa a exi­gir uma lei­tu­ra nova com a re­for­ma tri­bu­tá­ria. A Lei Com­ple­men­tar nº 214/2025 in­cluiu as ope­ra­ções com bens imó­veis no re­gi­me es­pe­cí­fi­co da Con­tri­bu­i­ção so­bre Bens e Ser­vi­ços (CBS) e do Im­pos­to so­bre Bens e Ser­vi­ços (IBS), com re­gras pró­pri­as para lo­ca­ção, ces­são one­ro­sa e ar­ren­da­men­to.

Isso não sig­ni­fi­ca que todo pro­pri­e­tá­rio pas­sa­rá a pa­gar os no­vos tri­bu­tos. O efei­to de­pen­de de quem loca, da quan­ti­da­de de imó­veis, da re­cei­ta, do tipo de con­tra­to e da es­tru­tu­ra usa­da para ad­mi­nis­trar o pa­tri­mô­nio. Para uma em­pre­sa imo­bi­li­á­ria, uma hol­ding pa­tri­mo­ni­al ou uma pes­soa fí­si­ca com car­tei­ra re­le­van­te de imó­veis, dei­xar essa aná­li­se para a hora da co­bran­ça pode com­pro­me­ter a pre­ci­fi­ca­ção e o cai­xa.

Im­por­tan­te: este con­te­ú­do ori­en­ta, mas não subs­ti­tui a aná­li­se do con­tra­to, da es­tru­tu­ra pa­tri­mo­ni­al e do en­qua­dra­men­to de cada lo­ca­dor. A re­for­ma tri­bu­tá­ria ain­da pas­sa por fase de tran­si­ção e re­gu­la­men­ta­ção ope­ra­ci­o­nal. Con­sul­te um pro­fis­si­o­nal con­tá­bil de sua con­fi­an­ça an­tes de al­te­rar pre­ços, cláu­su­las ou a for­ma de ex­plo­ra­ção dos imó­veis.

O que muda na lo­ca­ção com a CBS e o IBS?

A CBS é o tri­bu­to fe­de­ral cri­a­do para subs­ti­tu­ir con­tri­bu­i­ções hoje in­ci­den­tes so­bre con­su­mo. O IBS é o tri­bu­to com­par­ti­lha­do por Es­ta­dos, Dis­tri­to Fe­de­ral e Mu­ni­cí­pi­os. Jun­tos, for­mam o nú­cleo do novo mo­de­lo de tri­bu­ta­ção do con­su­mo cri­a­do pela Emen­da Cons­ti­tu­ci­o­nal nº 132/2023 e re­gu­la­men­ta­do, em par­te, pela Lei Com­ple­men­tar nº 214/2025.

A lo­ca­ção está em re­gi­me es­pe­cí­fi­co por­que o imó­vel per­ma­ne­ce no pa­tri­mô­nio e o con­tra­to pode du­rar anos. A di­fe­ren­ça en­tre ren­da de alu­guel e com­pra ou ven­da de imó­vel pre­ci­sa apa­re­cer no con­tro­le fis­cal.

A lei pre­vê re­du­ção de 70% das alí­quo­tas de IBS e CBS apli­cá­veis às ope­ra­ções de lo­ca­ção, ces­são one­ro­sa e ar­ren­da­men­to de bem imó­vel. Essa re­du­ção exis­te na lei, mas não deve ser lida iso­la­da­men­te como uma pro­mes­sa de car­ga me­nor. O re­sul­ta­do fi­nal de­pen­de da alí­quo­ta de re­fe­rên­cia, dos re­du­to­res, dos cré­di­tos ad­mi­ti­dos, do per­fil do lo­ca­dor e das re­gras de tran­si­ção apli­cá­veis.

Em lin­gua­gem di­re­ta: não bas­ta olhar a re­du­ção e con­clu­ir que o alu­guel fi­ca­rá mais ba­ra­to ou mais caro. É pre­ci­so ma­pe­ar como o con­tra­to pro­duz re­cei­ta, quais va­lo­res são re­pas­sa­dos, quem arca com des­pe­sas e em que con­di­ção o lo­ca­dor se en­qua­dra.

Pes­soa fí­si­ca que alu­ga imó­vel vai pa­gar CBS e IBS?

Não ne­ces­sa­ri­a­men­te. A Lei Com­ple­men­tar nº 214/2025 es­ta­be­le­ce cri­té­ri­os para que a pes­soa fí­si­ca seja con­si­de­ra­da con­tri­bu­in­te de IBS e CBS nas ope­ra­ções imo­bi­li­á­ri­as. Para a lo­ca­ção, a re­gra en­vol­ve, de for­ma cu­mu­la­ti­va, mais de três imó­veis lo­ca­dos e re­cei­ta bru­ta anu­al su­pe­ri­or a R$ 240 mil, com atu­a­li­za­ção pre­vis­ta pela pró­pria le­gis­la­ção.

Os dois re­qui­si­tos pre­ci­sam ser ava­li­a­dos jun­tos. Ter qua­tro imó­veis, por si só, não re­sol­ve a aná­li­se. Re­ce­ber mais do que o li­mi­te anu­al com pou­cos imó­veis tam­bém não bas­ta para apli­car esse en­qua­dra­men­to es­pe­cí­fi­co. A com­po­si­ção da car­tei­ra, o mo­men­to em que os con­tra­tos fo­ram fir­ma­dos e a re­cei­ta efe­ti­va­men­te re­ce­bi­da fa­zem di­fe­ren­ça.

Há ain­da re­gras que al­can­çam de­ter­mi­na­das si­tu­a­ções em que a re­cei­ta ul­tra­pas­sa o li­mi­te du­ran­te o ano. Por isso, acom­pa­nhar a car­tei­ra ape­nas na de­cla­ra­ção anu­al é pou­co. Quem está per­to dos cri­té­ri­os pre­ci­sa ter acom­pa­nha­men­to pe­ri­ó­di­co para não des­co­brir o en­qua­dra­men­to quan­do já hou­ver obri­ga­ção de ajus­tar con­tra­to, do­cu­men­to fis­cal e co­bran­ça.

Para o pe­que­no pro­pri­e­tá­rio, a men­sa­gem prin­ci­pal é de cau­te­la, não de alar­me. A mai­o­ria das pes­so­as fí­si­cas com pou­cos imó­veis re­si­den­ci­ais pode não se en­qua­drar como con­tri­bu­in­te dos no­vos tri­bu­tos pela re­gra ge­ral da lo­ca­ção. Já para fa­mí­li­as que ad­mi­nis­tram pa­tri­mô­nio mai­or, só­ci­os que di­vi­dem imó­veis e in­ves­ti­do­res com ex­pan­são pla­ne­ja­da, a re­vi­são pre­ci­sa ser mais es­tru­tu­ra­da.

Em­pre­sa que re­ce­be alu­guel pre­ci­sa se pre­pa­rar ago­ra?

Sim. A pes­soa ju­rí­di­ca que ex­plo­ra lo­ca­ção de imó­veis deve tra­tar CBS e IBS como as­sun­to de for­ma­ção de pre­ço e não ape­nas de es­cri­tu­ra­ção fis­cal. A re­for­ma muda a con­ver­sa en­tre área co­mer­ci­al, fi­nan­cei­ro, ju­rí­di­co e con­ta­bi­li­da­de.

Um con­tra­to as­si­na­do hoje pode atra­ves­sar vá­ri­os anos da tran­si­ção. Se ele não es­cla­re­cer re­a­jus­te, tri­bu­tos, en­car­gos, re­em­bol­sos e res­pon­sa­bi­li­da­des, a em­pre­sa pode car­re­gar um ris­co que só apa­re­ce­rá quan­do as no­vas obri­ga­ções es­ti­ve­rem ple­na­men­te ope­ra­ci­o­nais. Não é ape­nas uma re­vi­são de cláu­su­la; é uma re­vi­são da ló­gi­ca eco­nô­mi­ca do ne­gó­cio.

A es­tru­tu­ra so­ci­e­tá­ria tam­bém pre­ci­sa ser ob­ser­va­da com cui­da­do. Ter imó­veis em pes­soa fí­si­ca, em­pre­sa ope­ra­ci­o­nal ou hol­ding pa­tri­mo­ni­al pro­duz con­se­quên­ci­as di­fe­ren­tes em tri­bu­ta­ção, su­ces­são, go­ver­nan­ça e ad­mi­nis­tra­ção. Não exis­te mo­de­lo uni­ver­sal­men­te me­lhor. Qual­quer pla­ne­ja­men­to para pa­gar me­nos tri­bu­to de for­ma le­gal de­pen­de do en­qua­dra­men­to e do caso con­cre­to, e deve ser fei­to com apoio de pro­fis­si­o­nal con­tá­bil.

Para uma cons­tru­to­ra que man­tém imó­veis para ren­da de­pois da en­tre­ga, a se­pa­ra­ção en­tre in­cor­po­ra­ção, ven­da, es­to­que e lo­ca­ção ga­nha ain­da mais im­por­tân­cia. A in­for­ma­ção pre­ci­sa mos­trar com cla­re­za de onde vem cada re­cei­ta. Isso con­ver­sa com a dis­cus­são so­bre re­for­ma tri­bu­tá­ria na cons­tru­ção ci­vil, mas a lo­ca­ção tem re­gi­me e cui­da­dos pró­pri­os.

O con­tra­to de alu­guel pre­ci­sa mu­dar?

Mui­tos con­tra­tos de lo­ca­ção fo­ram es­cri­tos pen­san­do nos tri­bu­tos atu­ais e em re­a­jus­tes co­nhe­ci­dos. Com CBS e IBS, cláu­su­las an­ti­gas po­dem não res­pon­der per­gun­tas prá­ti­cas: o va­lor anun­ci­a­do in­clui tri­bu­tos? Qual par­te é alu­guel e qual par­te é re­em­bol­so? Como será tra­ta­do um novo cus­to que a le­gis­la­ção pas­se a exi­gir? Exis­te pre­vi­são de re­vi­são con­tra­tu­al di­an­te de mu­dan­ça tri­bu­tá­ria?

Não há uma fra­se pron­ta que sir­va para to­dos. Em lo­ca­ções co­mer­ci­ais, o peso da ne­go­ci­a­ção en­tre lo­ca­dor e lo­ca­tá­rio cos­tu­ma ser di­fe­ren­te do con­tra­to re­si­den­ci­al. Em gal­pões, sa­las, lo­jas e imó­veis des­ti­na­dos a ati­vi­da­de em­pre­sa­ri­al, des­pe­sas aces­só­ri­as po­dem ter re­le­vân­cia mai­or do que o alu­guel no­mi­nal.

A ação prá­ti­ca é re­vi­sar os con­tra­tos com uma pla­ni­lha de da­dos bá­si­cos: pra­zo, va­lor, ín­di­ce de re­a­jus­te, en­car­gos, par­tes res­pon­sá­veis por con­do­mí­nio e im­pos­tos, ga­ran­ti­as, des­ti­na­ção do imó­vel e pre­vi­são so­bre mu­dan­ças le­gais. Esse tra­ba­lho per­mi­te iden­ti­fi­car quais do­cu­men­tos pre­ci­sam de adi­ti­vo e quais po­dem se­guir sem al­te­ra­ção ime­di­a­ta.

O que acon­te­ce com con­do­mí­nio, IPTU e re­em­bol­sos?

Es­ses va­lo­res me­re­cem aten­ção es­pe­ci­al por­que nem todo di­nhei­ro que tran­si­ta na con­ta do lo­ca­dor tem a mes­ma na­tu­re­za eco­nô­mi­ca. Um re­pas­se de des­pe­sa pre­vis­to no con­tra­to pode exi­gir tra­ta­men­to di­fe­ren­te de uma re­cei­ta de lo­ca­ção. A res­pos­ta de­pen­de da es­tru­tu­ra da ope­ra­ção, da do­cu­men­ta­ção e das re­gras de in­ci­dên­cia apli­cá­veis.

Na prá­ti­ca, o pro­ble­ma co­me­ça quan­do co­bran­ça e con­ta­bi­li­da­de usam des­cri­ções ge­né­ri­cas. Se alu­guel, taxa de ad­mi­nis­tra­ção, con­do­mí­nio, im­pos­to pre­di­al e mul­ta apa­re­cem to­dos como “va­lor men­sal”, fica di­fí­cil de­mons­trar de­pois o que com­põe cada par­ce­la. É como jun­tar me­di­ção, ma­te­ri­al e mão de obra em uma úni­ca li­nha do con­tro­le da obra: o to­tal apa­re­ce, mas a ges­tão per­de a ca­pa­ci­da­de de ex­pli­car o nú­me­ro.

A lo­ca­ção or­ga­ni­za­da pre­ci­sa de con­tra­to, de­mons­tra­ti­vo de co­bran­ça e re­gis­tro fi­nan­cei­ro con­ver­san­do en­tre si. Essa do­cu­men­ta­ção tam­bém re­duz con­fli­to com o in­qui­li­no, que pre­ci­sa sa­ber exa­ta­men­te o que está pa­gan­do e por qual mo­ti­vo.

Lo­ca­ção por tem­po­ra­da re­ce­be o mes­mo tra­ta­men­to?

Nem sem­pre. A Lei Com­ple­men­tar nº 214/2025 dá tra­ta­men­to pró­prio a ope­ra­ções com ca­rac­te­rís­ti­cas de hos­pe­da­gem, in­clu­in­do a lo­ca­ção por pra­zo não su­pe­ri­or a 90 dias. O en­qua­dra­men­to não deve ser de­fi­ni­do ape­nas pelo nome usa­do no anún­cio ou na pla­ta­for­ma. A du­ra­ção da es­ta­dia, os ser­vi­ços ofe­re­ci­dos e a for­ma de ex­plo­ra­ção do imó­vel in­ter­fe­rem na aná­li­se.

Esse pon­to é sen­sí­vel para pro­pri­e­tá­ri­os que al­ter­nam alu­guel men­sal e tem­po­ra­da. Um imó­vel pode pas­sar par­te do ano em con­tra­to re­si­den­ci­al e par­te em pla­ta­for­ma de hos­pe­da­gem. Sem se­pa­ra­ção de re­cei­tas e do­cu­men­tos, a em­pre­sa ou pes­soa fí­si­ca per­de vi­si­bi­li­da­de so­bre o que pre­ci­sa in­for­mar e so­bre qual re­gra cada ope­ra­ção se­gue.

Quem tra­ba­lha com lo­ca­ção de cur­ta du­ra­ção deve con­fe­rir des­de já o ca­das­tro do imó­vel, a for­ma de emis­são de do­cu­men­tos, as pla­ta­for­mas uti­li­za­das e os ser­vi­ços agre­ga­dos. Lim­pe­za, re­cep­ção, café, tro­ca de rou­pa de cama e ou­tros ele­men­tos po­dem al­te­rar a ca­rac­te­ri­za­ção eco­nô­mi­ca da ope­ra­ção.

A re­for­ma per­mi­te apro­vei­tar cré­di­tos na lo­ca­ção?

O novo mo­de­lo foi de­se­nha­do com ló­gi­ca de cré­di­to fi­nan­cei­ro, mas o apro­vei­ta­men­to não é au­to­má­ti­co nem idên­ti­co para todo gas­to. No re­gi­me de imó­veis, a le­gis­la­ção traz re­gras es­pe­cí­fi­cas e li­mi­ta­ções que pre­ci­sam ser ava­li­a­das con­for­me a des­pe­sa e a ope­ra­ção.

Esse é um dos pon­tos que mais pe­dem cui­da­do. Uma em­pre­sa pode pre­su­mir que toda des­pe­sa de ma­nu­ten­ção, re­for­ma ou ad­mi­nis­tra­ção ge­ra­rá cré­di­to e to­mar de­ci­sões de pre­ço com base nis­so. De­pois, se a des­pe­sa não cum­prir os re­qui­si­tos le­gais, o cai­xa fica ex­pos­to.

O ca­mi­nho cor­re­to é clas­si­fi­car gas­tos an­tes de lan­çá-los como par­te da es­tra­té­gia tri­bu­tá­ria. Ma­nu­ten­ção or­di­ná­ria, ben­fei­to­ria, co­mis­são de imo­bi­li­á­ria, ser­vi­ço de ad­mi­nis­tra­ção, se­gu­ro e obra de me­lho­ria não de­vem ser tra­ta­dos como uma lis­ta úni­ca. O que pode ser apro­vei­ta­do de­pen­de da na­tu­re­za do gas­to, do do­cu­men­to fis­cal e da re­gra apli­cá­vel.

Como a lo­ca­ção se co­nec­ta ao res­tan­te da re­for­ma tri­bu­tá­ria?

A lo­ca­ção não está iso­la­da. Ela se re­la­ci­o­na com ca­das­tro de cli­en­tes, emis­são de do­cu­men­tos, sis­te­mas de co­bran­ça, con­tro­les fi­nan­cei­ros e de­ci­sões de in­ves­ti­men­to. O lo­ca­dor que ope­ra por em­pre­sa pre­ci­sa en­ten­der como as no­vas in­for­ma­ções apa­re­ce­rão na ro­ti­na fis­cal e co­mer­ci­al.

Os con­tra­tos tam­bém pre­ci­sam con­ver­sar com o ca­das­tro. Se o imó­vel está em nome de uma em­pre­sa, mas os re­ce­bi­men­tos en­tram em ou­tra con­ta ou são con­ci­li­a­dos sem iden­ti­fi­ca­ção do con­tra­to, qual­quer mu­dan­ça de re­gra fica mais di­fí­cil de im­ple­men­tar. Or­ga­ni­za­ção não é de­ta­lhe ad­mi­nis­tra­ti­vo; é a base para apu­rar cor­re­ta­men­te o que será de­vi­do.

Para ne­gó­ci­os que ven­dem e alu­gam imó­veis, a se­pa­ra­ção de re­cei­tas é ain­da mais im­por­tan­te. A ven­da pode se­guir uma ló­gi­ca, a lo­ca­ção ou­tra e ser­vi­ços adi­ci­o­nais uma ter­cei­ra. O em­pre­sá­rio que já acom­pa­nha CBS e IBS na nota fis­cal terá mais fa­ci­li­da­de para en­xer­gar por que o ca­das­tro cor­re­to pre­ci­sa co­me­çar an­tes da tran­si­ção ple­na.

O que fa­zer an­tes de a re­gra aper­tar?

O pri­mei­ro pas­so é lis­tar to­dos os imó­veis, con­tra­tos e fon­tes de re­cei­ta. Não bas­ta sa­ber quan­tas uni­da­des exis­tem: é pre­ci­so iden­ti­fi­car quem é o ti­tu­lar, qual é o uso, quan­do ter­mi­na o con­tra­to, como ocor­re a co­bran­ça e quais des­pe­sas são re­em­bol­sa­das.

O se­gun­do pas­so é se­pa­rar a aná­li­se de pes­soa fí­si­ca, em­pre­sa ope­ra­ci­o­nal e hol­ding. Mis­tu­rar pa­tri­mô­ni­os e re­cei­tas pode es­con­der cri­té­ri­os re­le­van­tes para CBS e IBS. O ter­cei­ro é re­vi­sar a do­cu­men­ta­ção e cons­tru­ir uma vi­são men­sal de re­cei­ta por imó­vel, es­pe­ci­al­men­te quan­do a car­tei­ra se apro­xi­ma dos cri­té­ri­os le­gais da pes­soa fí­si­ca.

Por fim, evi­te de­ci­sões pre­ci­pi­ta­das de trans­fe­rir pa­tri­mô­nio ou al­te­rar con­tra­tos ape­nas pela man­che­te. A es­tru­tu­ra pa­tri­mo­ni­al en­vol­ve tam­bém im­pos­to de ren­da, ga­nho de ca­pi­tal, su­ces­são, cus­tos de car­tó­rio e go­ver­nan­ça. Uma de­ci­são bem fei­ta con­si­de­ra o con­jun­to, não ape­nas um tri­bu­to.

Em re­su­mo

A lo­ca­ção de imó­veis en­trou no re­gi­me es­pe­cí­fi­co de IBS e CBS pela Lei Com­ple­men­tar nº 214/2025. A lei pre­vê re­du­ção de 70% das alí­quo­tas para lo­ca­ção, mas o efei­to fi­nal de­pen­de de cada ope­ra­ção. Pes­so­as fí­si­cas só en­tram na re­gra ge­ral quan­do aten­dem aos cri­té­ri­os le­gais de quan­ti­da­de de imó­veis e re­cei­ta. Em­pre­sas e hol­dings pre­ci­sam re­vi­sar con­tra­tos, ca­das­tros e for­ma­ção de pre­ço. Lo­ca­ção por tem­po­ra­da e va­lo­res re­em­bol­sa­dos exi­gem aten­ção adi­ci­o­nal.

Per­gun­tas fre­quen­tes so­bre lo­ca­ção e re­for­ma tri­bu­tá­ria

Quem tem ape­nas um imó­vel alu­ga­do pas­sa a pa­gar CBS e IBS?

Em re­gra, não se en­qua­dra pe­los cri­té­ri­os ge­rais apli­cá­veis à pes­soa fí­si­ca na lo­ca­ção. A aná­li­se deve con­si­de­rar a si­tu­a­ção com­ple­ta e pos­sí­veis par­ti­cu­la­ri­da­des da ope­ra­ção.

A re­du­ção de 70% sig­ni­fi­ca que o im­pos­to so­bre alu­guel será bai­xo?

Não ne­ces­sa­ri­a­men­te. A re­du­ção in­ci­de so­bre as alí­quo­tas de IBS e CBS pre­vis­tas para a ope­ra­ção, mas a car­ga efe­ti­va de­pen­de de vá­ri­os fa­to­res do caso con­cre­to.

Alu­guel re­si­den­ci­al e co­mer­ci­al se­guem exa­ta­men­te a mes­ma re­gra?

Am­bos es­tão no re­gi­me de ope­ra­ções imo­bi­li­á­ri­as, mas con­tra­to, des­pe­sas, per­fil do lo­ca­dor e for­ma de ex­plo­ra­ção po­dem ge­rar aná­li­ses di­fe­ren­tes.

Pre­ci­so trans­for­mar uma lo­ca­ção em em­pre­sa por cau­sa da re­for­ma?

Não há res­pos­ta úni­ca. A es­co­lha en­tre pes­soa fí­si­ca, em­pre­sa ou hol­ding exi­ge com­pa­ra­ção com­ple­ta de tri­bu­ta­ção, pa­tri­mô­nio, su­ces­são e cus­tos de ad­mi­nis­tra­ção.

O in­qui­li­no vai pa­gar au­to­ma­ti­ca­men­te mais alu­guel?

Não há au­men­to au­to­má­ti­co. O im­pac­to eco­nô­mi­co de­pen­de­rá do con­tra­to, da ne­go­ci­a­ção en­tre as par­tes e do tra­ta­men­to tri­bu­tá­rio apli­cá­vel à ope­ra­ção.

Vale re­vi­sar con­tra­tos an­ti­gos ago­ra?

Vale ma­pe­ar os con­tra­tos e iden­ti­fi­car aque­les de pra­zo lon­go, com re­em­bol­sos re­le­van­tes ou cláu­su­las tri­bu­tá­ri­as ge­né­ri­cas. A ne­ces­si­da­de de adi­ti­vo de­pen­de­rá de cada do­cu­men­to.

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